Vi brugte Byggetjek til tilstandsrapport, fordi vi gerne ville have mere end ét bud på bordet. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Det endte med, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Eftersyn & mangler
1-års eftersyn
Et 1-års eftersyn handler om at få styr på fejl, frister og dokumentation, mens der stadig er tid til at reagere rigtigt. Her kan du se, hvad der skal tjekkes, hvornår du bør booke, og hvornår det giver mening at få en byggesagkyndig med.
- Overblik over regler og frister
- Praktisk tjekliste til gennemgangen
- Hjælp til dokumentation og næste skridt
Håndværkere
Find en håndværker til opgaven
Se verificerede firmaer der kan hjælpe med din opgave
JCN BOLIG A/S
Jens Chr. Nielsensvej 1, 7480 Vildbjerg
CVR 12245343
FINN A. CHRISTENSEN A/S
Ærøvej 58, 9900 Frederikshavn
CVR 27207421
LILJE-HUSET A/S
C.F. Tietgens Boulevard 32, 5220 Odense SØ
CVR 34755116
BENT JENSEN, TØMRER- & SNEDKERFIRMA A/S
Agerlandsvej 12, 7400 Herning
CVR 10975271
MIDTSJÆLLANDS BYGGESERVICE A/S
Køgevej 14, 4100 Ringsted
CVR 10382947
KENNETH CHRISTENSEN VVS A/S
Christian II's Allé 2A, 2300 København S
CVR 19994503
LETH BETON A/S
Rishøjvej 26, 7755 Bedsted
CVR 17024531
KAJ OVE MADSEN A/S
Bjørnevej 4, 7800 Skive
CVR 10019036
Det korte svar
Hvad er et 1-års eftersyn?
Et 1-års eftersyn er en gennemgang af dit byggeri cirka ét år efter aflevering, hvor man finder og dokumenterer mangler, som ikke blev opdaget ved afleveringen, eller som har vist sig i det første år. Formålet er at få fejl noteret i tide, så de kan udbedres korrekt og følges op skriftligt.
Det er let at blande begreberne sammen, men i praksis er forskellen enkel:
- Afleveringsforretning: gennemgang ved overdragelsen af byggeriet.
- 1-års eftersyn: opfølgende gennemgang efter cirka ét år.
- Reklamation: den skriftlige meddelelse om en konkret mangel, når du opdager den.
Hvis du vil dykke mere ned i forløbet omkring byggetilsyn og eftersyn, er det en god næste læsning.
Regler og aftalegrundlag
Hvilke regler gælder for 1-års eftersyn?
Hovedreglen er, at eftersynet normalt skal være afholdt senest ét år efter aflevering, og at indkaldelsen bør ske skriftligt i god tid. Den præcise rollefordeling og varsling afhænger af aftalegrundlaget, så det er vigtigt ikke at blande AB18, ABT18, AB Forbruger og ældre aftalesæt sammen.
Aftalegrundlag
Frist og varsel
Trend
Praktisk betydning
-
AB18 / ABT18 Ofte bygherre indkalder1-års eftersyn senest 1 år efter afleveringIndkald skriftligt og læs den konkrete aftale for varsel og deltagere.
-
AB Forbruger Ofte entreprenørenSkriftlig indkaldelse i god tid før 1-årsfristenForbrugerforhold har egen logik, så brug ikke automatisk AB18-regler.
-
AB92 Ældre aftalerHistorisk reference: senest 1 år efter afleveringKan være relevant, hvis dit projekt bygger på ældre kontraktgrundlag.
-
5-års eftersyn Næste milepælNormalt senest 30 dage før 5-årsfristenIkke det samme som fri reklamation uden tidsmæssige eller aftalemæssige rammer.
Planlægning
Hvornår skal du booke 1-års eftersyn?
-
1
Ved overtagelse
Gem afleveringsdato, afleveringsprotokol og aftalegrundlag. Det er udgangspunktet for hele tidslinjen.
-
2
Efter 6-9 måneder
Notér løbende revner, mislyde, lugtgener, træge døre, fugtspor og andre forhold, der først viser sig i brug.
-
3
Omkring 10 måneder
Book gerne eftersynet nu. Det giver tid til koordinering, gennemgang i dagslys og eventuel rådgiverdeltagelse.
-
4
Inden 12 måneder
Hold selve eftersynet, få manglerne skrevet ned og send opfølgning hurtigt bagefter, så intet bliver glemt.
Praktisk timing
Book i god tid — ikke først ved fristens udløb
Det bedste tidspunkt at booke et 1-års eftersyn er typisk omkring 10 måneder efter overtagelse. Så er der plads til, at byggefugt, sætninger og almindelige småfejl når at vise sig, uden at du kommer for tæt på fristen.
I praksis giver det også bedre arbejdsvilkår at lægge gennemgangen i lyse timer og have 1-2 timer fri til selve besøget. Har du mange observationer, eller vil du have en rapport med, bør du planlægge endnu tidligere.
Hvis du er i tvivl om tidspunkter og pligter, kan du læse mere om hvornår eftersyn bør holdes.
Fejlmatrix
Hvilke fejl skal du holde øje med?
| Kosmetisk | Funktionel | Kritisk | |
|---|---|---|---|
| Revner i vægge og lofter | Små svindrevner uden funktionssvigt | Revner der udvikler sig eller påvirker samlinger | Revner med tegn på bevægelse eller følgeskader |
| Døre, vinduer og ruder | Mindre justering eller kosmetisk fugefejl | Trækker, binder eller lukker dårligt | Utætheder, revnede ruder eller tydelig funktionssvigt |
| Vådrum og fuger | Små overfladefejl i afslutninger | Slidte eller åbne fuger ved bruseniche og gulv/væg | Tegn på vandindtrængning, misfarvning eller fugt |
| Installationer | Enkeltstående småfejl uden driftsproblem | Problemer med gulvvarme, telestater, ventilation eller armaturer | Lækage, el-fejl eller svigt i sikkerhedsfunktioner |
| Facade, sokkel og murværk | Mindre kosmetiske ujævnheder | Åbne fuger, lokale afskalninger eller begyndende revner | Fugtspor, større revner eller forhold der kan give følgeskader |
| Tag og tagrender | Små visuelle fejl uden betydning | Løse tagsten, dårlig afvanding eller mindre utæthedstegn | Aktive indtrængninger eller tydelig svigt i klimaskærmen |
På selve dagen
Det vigtigste er at prioritere fejlene rigtigt
Ved 1-års eftersynet skal du ikke bare finde fejl — du skal også vurdere, hvor alvorlige de er. Kosmetiske forhold kan ofte samles op og overvåges, mens funktionelle og kritiske fejl bør beskrives præcist og følges op hurtigere.
- Kosmetisk: små overfladefejl, svindrevner og justeringer uden egentlig funktionssvigt.
- Funktionel: forhold der påvirker brugen, som træge vinduer, åbne fuger eller installationer der ikke virker som forventet.
- Kritisk: forhold med risiko for fugt, sikkerhed, utætheder eller følgeskader.
Se også vores guide til fejl og mangler i byggeprojekter, hvis du vil have flere eksempler på, hvad der bør noteres.
Forberedelse
Sådan forbereder du dig før eftersynet
God forberedelse gør gennemgangen skarpere og gør det lettere at få mangler dokumenteret ordentligt.
Trin 1
7 dage før
Gå huset igennem rum for rum, tag fotos og skriv en kort liste over observationer, mislyde, lugtgener og funktionelle problemer.
Trin 2
Dagen før
Sørg for adgang til teknikrum, loftsrum, vådrum, vinduer, døre og eventuelle skunk- eller opbevaringsområder, der skal ses.
Trin 3
På dagen
Medbring noter, billeder, aftalegrundlag og afleveringspapirer. Få alle observationer skrevet ind i en mangelliste eller protokol.
Beslutningsguide
Skal du have en byggerådgiver med?
Det afhænger især af byggeriets kompleksitet, din egen erfaring og hvor vigtigt det er at få stærk dokumentation.
Du kan ofte selv
Ved en enkel bolig og få, synlige forhold kan du selv deltage aktivt, hvis du er systematisk og får alt skrevet ned.
Du bør overveje hjælp
Hvis du er usikker på fugt, ventilation, gulvvarme, vådrum eller bevægelsesrevner, giver faglige øjne ofte god værdi.
Brug rådgiver ved høj risiko
Ved komplekse nybyg, uenighed med entreprenøren eller behov for stærk rapport og opfølgning er en uvildig rådgiver ofte den sikreste løsning.
Prisniveau
Hvad koster et 1-års eftersyn?
Prisen afhænger typisk af boligens størrelse, kompleksitet, geografi og om du ønsker rapport eller ekstra opfølgning. Niveauerne her er vejledende og bør bruges som en ramme — ikke som en fast prisgaranti.
Boligtype
Typisk prisinterval
Trend
Bemærkning
-
Mindre bolig op til ca. 130 m² VejledendeCa. 4.200-5.500 kr.Passer ofte til enklere gennemgang uden tung opfølgning.
-
Mellemstor bolig ca. 130-200 m² Typisk niveauCa. 5.500-7.000 kr.Prisen påvirkes af adgangsforhold, antal observationer og rapportkrav.
-
Større bolig over ca. 200 m² KomplekstFra ca. 7.500 kr. og opefterStørre eller mere tekniske boliger kræver ofte mere tid og grundigere dokumentation.
-
Ekstra rapport eller opfølgning TilvalgTillæg kan forekommeSærligt relevant ved tvister, mange mangler eller behov for videre dialog med entreprenør.
Hvis der opstår problemer
Hvad gør du, hvis entreprenøren ikke møder op eller er uenig?
Hvis entreprenøren udebliver eller afviser en mangel, skal du stadig få forholdene registreret skriftligt. Det vigtigste er sporbarhed: hvad blev konstateret, hvad blev afvist, og hvad skal der følges op på.
- Registrér: tag billeder, skriv mangelliste og noter dato, sted og deltagere.
- Send: fremsend materialet skriftligt hurtigst muligt til entreprenøren.
- Følg op: bed om stillingtagen til hvert punkt og gem al korrespondance samlet.
Ved tvivl om håndtering kan du læse mere om mangelgennemgang og hvordan byggesjusk håndteres.
Skabelon
En enkel mail efter eftersynet
Efter gennemgangen bør du sende en kort, præcis opfølgning. Den behøver ikke være kompliceret, men den skal være tydelig.
Eksempel: “Tak for gennemgangen den [dato]. Vedlagt/indsat følger mangelliste fra 1-års eftersyn med billeder og placering. Vi beder om skriftlig tilbagemelding på hvert punkt, herunder hvilke forhold der anerkendes, og hvornår udbedring forventes gennemført.”
Hvis der er uenighed om enkelte punkter, bør de stadig stå med i oversigten. Det gør det langt nemmere at holde styr på forløbet senere.
Perspektiv
1-års eftersyn vs. 5-års eftersyn
1-års eftersynet fanger fejl, der viser sig tidligt. 5-års eftersynet retter fokus mod forhold, der først viser sig over tid, og som stadig kan ligge inden for entreprenørens ansvar.
1-års eftersyn
Holdes normalt senest ét år efter aflevering og bruges til at samle de fejl og mangler, der er blevet synlige i det første år.
5-års eftersyn
Skal normalt være afholdt senest 30 dage før femårsfristens udløb og retter sig mod senere opståede mangler.
Ikke det samme som fri reklamation
Eftersyn og ansvarstid er ikke det samme som en ubegrænset mulighed for at klage når som helst. Aftalegrundlag og frister betyder noget.
Anmeldelser
Kunder med samme opgave
Se erfaringer fra andre kunder, der har indhentet tilbud på lignende arbejde.
4.8/5
148 anmeldelser
Det fungerede overraskende godt at beskrive tilstandsrapport én gang og få relevante firmaer tilbage. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Resultatet var, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Vi havde udskudt miljøscreening længe, men her blev det hurtigt konkret. Især rapporten var skrevet, så både vi og håndværkerne kunne handle på den gjorde processen mere tryg. Efterfølgende kan vi sige, at vi undgik at gætte på materialerne og kunne planlægge renoveringen sikkert.
Vil du have hjælp til 1-års eftersyn?
Hvis du vil være sikker på, at fejl bliver set, prioriteret og dokumenteret ordentligt, kan det være en god idé at få en byggesagkyndig eller rådgiver med. Det er især relevant ved nybyg, tekniske installationer eller hvis du forventer uenighed om manglerne.
Relaterede guider
Læs videre om eftersyn, mangler og rådgivning
Hvis du vil forstå reglerne bedre eller forberede næste skridt, er de her emner ofte relevante i forlængelse af et 1-års eftersyn.
Materialer
Vedligeholdelsesfri facadebeklædning: Materialer, prisniveau, holdbarhed og faldgruber
Beregn og sammenlign prisniveauet for vedligeholdelsesfri facadebeklædning, og få overblik over materialer, levetid, vedligehold og typiske faldgruber, før du vælger løsning til dit hus.
Materialer
Vandfast krydsfiner 22 mm: Anvendelser, styrke, fugtklasser og hvad du skal vælge
Beregn og sammenlign, om vandfast krydsfiner i 22 mm passer til dit projekt. Her får du hjælp til at vurdere fugtklasse, anvendelse, styrke, prisniveau og de typiske fejl, der afgør, om pladen holder i praksis.
Materialer
Valmtag: fordele/ulemper, konstruktion og hvad der påvirker prisen
Beregn eller vurder, hvad et valmtag typisk koster, og få overblik over de vigtigste valg undervejs. Herunder kan du sammenholde prisniveau, konstruktion, udhæng, materialer og de forhold, der ofte flytter budgettet.
Spørgsmål & svar
Ofte stillede spørgsmål om 1-års eftersyn
Hvad er 1-års eftersyn?
Det er en gennemgang af byggeriet cirka ét år efter aflevering, hvor fejl og mangler registreres og følges op skriftligt.
Hvem indkalder til 1-års eftersyn?
Det afhænger af aftalegrundlaget. I mange tilfælde er det bygherren, mens det i forbrugerforhold ofte håndteres af entreprenøren.
Hvornår skal 1-års eftersyn holdes?
Det skal normalt være afholdt senest ét år efter aflevering. Derfor giver det god mening at planlægge besøget allerede omkring 10 måneder efter overtagelse.
Hvad skal man især kigge efter?
Typiske punkter er revner, fuger, døre, vinduer, ruder, vådrum, ventilation samt varme-, vand- og elinstallationer.
Hvad gør jeg, hvis entreprenøren ikke vil anerkende en mangel?
Få uenigheden skrevet ind i mangellisten eller din opfølgning, og send dokumentationen skriftligt med det samme.
Skal jeg bruge en rådgiver til 1-års eftersyn?
Ikke altid, men det er ofte en god idé ved komplekse byggerier, tekniske installationer eller hvis du ønsker stærkere dokumentation.
Hvad er forskellen på 1-års og 5-års eftersyn?
1-års eftersynet fanger fejl, der viser sig tidligt. 5-års eftersynet retter sig mod mangler, som først bliver synlige senere i bygningens brug.