Det fungerede overraskende godt at beskrive tilstandsrapport én gang og få relevante firmaer tilbage. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Resultatet var, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Eftersyn & mangler
1-års eftersyn og gennemgang
Start med at afklare, hvilket 1-års eftersyn der faktisk gælder i din sag. Her får du styr på forskellen mellem kontrakt og byggeskadeforsikring, den relevante frist, forberedelsen og hvordan mangler dokumenteres.
- Tjek aftalegrundlaget først
- Skeln kontrakt fra forsikringsordning
- Dokumentér mangler og næste skridt
Håndværkere
Find en håndværker til opgaven
Se verificerede firmaer der kan hjælpe med din opgave
KAJ OVE MADSEN A/S
Bjørnevej 4, 7800 Skive
CVR 10019036
Sydkystens Vinduer A/S
Roskildevej 9, 4622 Havdrup
CVR 39386003
JCN BOLIG A/S
Jens Chr. Nielsensvej 1, 7480 Vildbjerg
CVR 12245343
CG JENSEN A/S
Fabriksparken 37, 2600 Glostrup
CVR 30517628
LILJE-HUSET A/S
C.F. Tietgens Boulevard 32, 5220 Odense SØ
CVR 34755116
ENSLEV, TØMRER & SNEDKER ApS
Vinkelvej 19B, 5290 Marslev
CVR 19183505
FINN A. CHRISTENSEN A/S
Ærøvej 58, 9900 Frederikshavn
CVR 27207421
HUJ A/S
Haslegårdsvænget 18, 8210 Aarhus V
CVR 18586908
Det korte svar
Hvad er et 1-års eftersyn?
Et 1-års eftersyn er en gennemgang af dit byggeri cirka ét år efter aflevering, hvor man finder og dokumenterer mangler, som ikke blev opdaget ved afleveringen, eller som har vist sig i det første år. Formålet er at få fejl noteret i tide, så de kan udbedres korrekt og følges op skriftligt.
Det er let at blande begreberne sammen, men i praksis er forskellen enkel:
- Afleveringsforretning: gennemgang ved overdragelsen af byggeriet.
- 1-års eftersyn: opfølgende gennemgang efter cirka ét år.
- Reklamation: den skriftlige meddelelse om en konkret mangel, når du opdager den.
Hvis du vil dykke mere ned i forløbet omkring byggetilsyn og eftersyn, er det en god næste læsning.
Aftale eller forsikring
Hvilket 1-års eftersyn gælder i din sag?
Start med aftalegrundlaget og eventuel byggeskadeforsikring. Et kontraktbaseret 1-års eftersyn og forsikringsselskabets eftersyn er ikke den samme ordning, og varslerne afhænger af det konkrete grundlag.
Grundlag
1-års kontrol
Status
Praktisk betydning
-
AB18 Bygherren indkalderSenest 1 år efter afleveringSkriftligt varsel: højst 60 og mindst 15 arbejdsdage; ved hovedentreprise mindst 20.
-
ABT18 Bygherren indkalderSenest 1 år efter afleveringSkriftligt varsel: højst 60 og mindst 20 arbejdsdage.
-
AB Forbruger ForbrugeraftaleEgen 1-årsmodelBrug reglerne i den konkrete forbrugeraftale; ordningen må ikke behandles som AB18/ABT18 og har ikke samme standardiserede 5-års eftersyn.
-
Byggeskadeforsikring Separat ordningForsikringsselskabets eftersynHvis boligen er omfattet, gennemfører forsikringsselskabet et 1-års eftersyn efter forsikringsordningen; det kan tidligst ske 5 måneder efter forsikringens ikrafttræden.
Planlægning
Sådan planlægger du 1-års gennemgangen
-
1
1. Find det rigtige grundlag
Find entrepriseaftale, afleveringsdato og eventuelle oplysninger om byggeskadeforsikring. Frister og ansvar afhænger af, hvilken ordning der gælder.
-
2
2. Registrér fejl løbende
Notér fejl, når de viser sig, med foto, dato og placering. Vent ikke automatisk med en relevant reklamation til selve eftersynet.
-
3
3. Beregn frist og varsel
Brug det konkrete aftalegrundlag til at beregne indkaldelse og seneste tidspunkt. Planlæg rådgiver og deltagere med luft til den faktiske frist.
-
4
4. Gennemgå og følg op
Få observationer, uenigheder og aftaler om afhjælpning skrevet ned. Send protokol eller opfølgning skriftligt, så næste handling kan spores.
Praktisk timing
Book i god tid — ikke først ved fristens udløb
Det bedste tidspunkt at booke et 1-års eftersyn er typisk omkring 10 måneder efter overtagelse. Så er der plads til, at byggefugt, sætninger og almindelige småfejl når at vise sig, uden at du kommer for tæt på fristen.
I praksis giver det også bedre arbejdsvilkår at lægge gennemgangen i lyse timer og have 1-2 timer fri til selve besøget. Har du mange observationer, eller vil du have en rapport med, bør du planlægge endnu tidligere.
Hvis du er i tvivl om tidspunkter og pligter, kan du læse mere om hvornår eftersyn bør holdes.
Fejlmatrix
Hvilke fejl skal du holde øje med?
| Kosmetisk | Funktionel | Kritisk | |
|---|---|---|---|
| Revner i vægge og lofter | Små svindrevner uden funktionssvigt | Revner der udvikler sig eller påvirker samlinger | Revner med tegn på bevægelse eller følgeskader |
| Døre, vinduer og ruder | Mindre justering eller kosmetisk fugefejl | Trækker, binder eller lukker dårligt | Utætheder, revnede ruder eller tydelig funktionssvigt |
| Vådrum og fuger | Små overfladefejl i afslutninger | Slidte eller åbne fuger ved bruseniche og gulv/væg | Tegn på vandindtrængning, misfarvning eller fugt |
| Installationer | Enkeltstående småfejl uden driftsproblem | Problemer med gulvvarme, telestater, ventilation eller armaturer | Lækage, el-fejl eller svigt i sikkerhedsfunktioner |
| Facade, sokkel og murværk | Mindre kosmetiske ujævnheder | Åbne fuger, lokale afskalninger eller begyndende revner | Fugtspor, større revner eller forhold der kan give følgeskader |
| Tag og tagrender | Små visuelle fejl uden betydning | Løse tagsten, dårlig afvanding eller mindre utæthedstegn | Aktive indtrængninger eller tydelig svigt i klimaskærmen |
På selve dagen
Det vigtigste er at prioritere fejlene rigtigt
Ved 1-års eftersynet skal du ikke bare finde fejl — du skal også vurdere, hvor alvorlige de er. Kosmetiske forhold kan ofte samles op og overvåges, mens funktionelle og kritiske fejl bør beskrives præcist og følges op hurtigere.
- Kosmetisk: små overfladefejl, svindrevner og justeringer uden egentlig funktionssvigt.
- Funktionel: forhold der påvirker brugen, som træge vinduer, åbne fuger eller installationer der ikke virker som forventet.
- Kritisk: forhold med risiko for fugt, sikkerhed, utætheder eller følgeskader.
Se også vores guide til fejl og mangler i byggeprojekter, hvis du vil have flere eksempler på, hvad der bør noteres.
Forberedelse
Sådan forbereder du dig før eftersynet
God forberedelse gør gennemgangen skarpere og gør det lettere at få mangler dokumenteret ordentligt.
Trin 1
7 dage før
Gå huset igennem rum for rum, tag fotos og skriv en kort liste over observationer, mislyde, lugtgener og funktionelle problemer.
Trin 2
Dagen før
Sørg for adgang til teknikrum, loftsrum, vådrum, vinduer, døre og eventuelle skunk- eller opbevaringsområder, der skal ses.
Trin 3
På dagen
Medbring noter, billeder, aftalegrundlag og afleveringspapirer. Få alle observationer skrevet ind i en mangelliste eller protokol.
Beslutningsguide
Skal du have en byggerådgiver med?
Det afhænger især af byggeriets kompleksitet, din egen erfaring og hvor vigtigt det er at få stærk dokumentation.
Du kan ofte selv
Ved en enkel bolig og få, synlige forhold kan du selv deltage aktivt, hvis du er systematisk og får alt skrevet ned.
Du bør overveje hjælp
Hvis du er usikker på fugt, ventilation, gulvvarme, vådrum eller bevægelsesrevner, giver faglige øjne ofte god værdi.
Brug rådgiver ved høj risiko
Ved komplekse nybyg, uenighed med entreprenøren eller behov for stærk rapport og opfølgning er en uvildig rådgiver ofte den sikreste løsning.
Pris og scope
Hvad skal du sammenligne i et tilbud på 1-års eftersyn?
Der findes ikke ét sikkert prisinterval, der kan bruges som facit for alle boliger. Sammenlign tilbud på samme leverance, så en lav pris ikke blot dækker et kortere eller mindre grundigt eftersyn.
Leverance
Det skal tilbuddet beskrive
Scope
Kontrollér
-
Besigtigelse GrundydelseBolig, adgang og forventet tidsforbrugFå afklaret hvad der faktisk gennemgås, og om særlige områder kræver ekstra adgang eller tid.
-
Skriftlig dokumentation Aftal formatNotat, mangelliste eller egentlig rapportBed om at foto, placering, observation og anbefalet næste handling kan kobles sammen.
-
Målinger og specialundersøgelser TilvalgKun hvis relevant og aftaltFugt-, tætheds- eller andre specialmålinger bør fremgå særskilt; de er ikke automatisk en del af et almindeligt eftersyn.
-
Opfølgning Afgræns ansvarMøde, genbesøg eller videre rådgivningAftal om prisen omfatter dialog med entreprenøren, kontrol af udbedringer eller kun selve gennemgangen.
Hvis der opstår problemer
Hvad gør du, hvis entreprenøren ikke møder op eller er uenig?
Hvis entreprenøren udebliver eller afviser en mangel, skal du stadig få forholdene registreret skriftligt. Det vigtigste er sporbarhed: hvad blev konstateret, hvad blev afvist, og hvad skal der følges op på.
- Registrér: tag billeder, skriv mangelliste og noter dato, sted og deltagere.
- Send: fremsend materialet skriftligt hurtigst muligt til entreprenøren.
- Følg op: bed om stillingtagen til hvert punkt og gem al korrespondance samlet.
Ved tvivl om håndtering kan du læse mere om mangelgennemgang og hvordan byggesjusk håndteres.
Skabelon
En enkel mail efter eftersynet
Efter gennemgangen bør du sende en kort, præcis opfølgning. Den behøver ikke være kompliceret, men den skal være tydelig.
Eksempel: “Tak for gennemgangen den [dato]. Vedlagt/indsat følger mangelliste fra 1-års eftersyn med billeder og placering. Vi beder om skriftlig tilbagemelding på hvert punkt, herunder hvilke forhold der anerkendes, og hvornår udbedring forventes gennemført.”
Hvis der er uenighed om enkelte punkter, bør de stadig stå med i oversigten. Det gør det langt nemmere at holde styr på forløbet senere.
Perspektiv
1-års eftersyn vs. 5-års eftersyn
1-års og 5-års eftersyn kan være forskellige kontrakt- eller forsikringsmæssige kontrolpunkter. Brug ikke femårsmodellen automatisk, før du har identificeret det grundlag, der gælder i din sag.
1-års eftersyn
Ved AB18/ABT18 skal det kontraktbaserede eftersyn finde sted senest ét år efter aflevering. Byggeskadeforsikringen har sit eget 1-års eftersyn.
5-års eftersyn
AB18/ABT18 har et afsluttende 5-års eftersyn. AB Forbruger har ikke den samme standardiserede 5-års gennemgang, mens byggeskadeforsikringen har et separat 5-års eftersyn.
Ikke det samme som fri reklamation
Eftersyn, reklamation og forældelse er forskellige ting. Opdager du en mangel før næste eftersyn, bør du ikke vente med at få den dokumenteret og håndteret skriftligt.
Anmeldelser
Kunder med samme opgave
Se erfaringer fra andre kunder, der har indhentet tilbud på lignende arbejde.
4.8/5
148 anmeldelser
Vi brugte Byggetjek til miljøscreening, fordi vi gerne ville have mere end ét bud på bordet. Det bedste var, at rapporten var skrevet, så både vi og håndværkerne kunne handle på den. Resultatet var, at vi undgik at gætte på materialerne og kunne planlægge renoveringen sikkert.
Vi havde udskudt miljøscreening længe, men her blev det hurtigt konkret. Især rapporten var skrevet, så både vi og håndværkerne kunne handle på den gjorde processen mere tryg. Efterfølgende kan vi sige, at vi undgik at gætte på materialerne og kunne planlægge renoveringen sikkert.
Vil du have hjælp til 1-års eftersyn?
Hvis du vil være sikker på, at fejl bliver set, prioriteret og dokumenteret ordentligt, kan det være en god idé at få en byggesagkyndig eller rådgiver med. Det er især relevant ved nybyg, tekniske installationer eller hvis du forventer uenighed om manglerne.
Relaterede guider
Læs videre om eftersyn, mangler og rådgivning
Hvis du vil forstå reglerne bedre eller forberede næste skridt, er de her emner ofte relevante i forlængelse af et 1-års eftersyn.
Materialer
Vedligeholdelsesfri facadebeklædning: Materialer, prisniveau, holdbarhed og faldgruber
Beregn og sammenlign prisniveauet for vedligeholdelsesfri facadebeklædning, og få overblik over materialer, levetid, vedligehold og typiske faldgruber, før du vælger løsning til dit hus.
Materialer
Vandfast krydsfiner 22 mm: hvornår tykkelsen giver mening
22 mm er ikke en bæreevne i sig selv. Vurder om en konkret 22 mm-plade passer til undergulv, tag, trailer eller arbejdsflade ud fra produktdata, understøtning og fugtpåvirkning.
Materialer
Valmtag: konstruktion, fordele, ulemper og valg
Forstå forskellen på hel- og halvvalmet tag, hvordan konstruktionen ændrer spær og samlinger, hvad der driver prisen, og hvad du bør afklare før valg eller renovering.
Spørgsmål & svar
Ofte stillede spørgsmål om 1-års eftersyn
Hvad er 1-års eftersyn?
Det er en gennemgang af byggeriet cirka ét år efter aflevering, hvor fejl og mangler registreres og følges op skriftligt.
Hvem indkalder til 1-års eftersyn?
Det afhænger af aftalegrundlaget. I mange tilfælde er det bygherren, mens det i forbrugerforhold ofte håndteres af entreprenøren.
Hvornår skal 1-års eftersyn holdes?
Det skal normalt være afholdt senest ét år efter aflevering. Derfor giver det god mening at planlægge besøget allerede omkring 10 måneder efter overtagelse.
Hvad skal man især kigge efter?
Typiske punkter er revner, fuger, døre, vinduer, ruder, vådrum, ventilation samt varme-, vand- og elinstallationer.
Hvad gør jeg, hvis entreprenøren ikke vil anerkende en mangel?
Få uenigheden skrevet ind i mangellisten eller din opfølgning, og send dokumentationen skriftligt med det samme.
Skal jeg bruge en rådgiver til 1-års eftersyn?
Ikke altid, men det er ofte en god idé ved komplekse byggerier, tekniske installationer eller hvis du ønsker stærkere dokumentation.
Hvad er forskellen på 1-års og 5-års eftersyn?
1-års eftersynet fanger fejl, der viser sig tidligt. 5-års eftersynet retter sig mod mangler, som først bliver synlige senere i bygningens brug.