Kort svar: en overdækket terrasse er sekundær bebyggelse, men projektets udformning afgør reglerne
Bygningsreglementets vejledning regner overdækkede terrasser som sekundær bebyggelse. Er den samlede sekundære bebyggelse på grunden højst 50 m², kan en overdækket terrasse som udgangspunkt opføres uden ansøgning om byggetilladelse, hvis byggeretten og anden lovgivning er overholdt. Overstiger den samlede sekundære bebyggelse 50 m², kræves byggetilladelse.
Det tidligere anmeldelsesbegreb udgik af bygningsreglementet i 2017. Derfor er den relevante sondring ikke “anmeldelse eller byggetilladelse”, men om projektet kan opføres uden ansøgning, eller om der kræves byggetilladelse.
| Situation | Hovedspor |
|---|---|
| Samlet sekundær bebyggelse højst 50 m² og byggeretten overholdes | Kan som udgangspunkt opføres uden ansøgning om byggetilladelse |
| Samlet sekundær bebyggelse over 50 m² | Byggetilladelse kræves |
| Projektet kan ikke holdes inden for byggeretten | Kommunen skal behandle sagen |
| Overdækningen er reelt integreret i den primære bygnings konstruktion | Den administrative 50 m²-fritagelse kan ikke bruges som ved almindelig sekundær bebyggelse |
50 m² er en samlet grænse – ikke størrelsen på terrassen alene
Har grunden allerede carport, garage, skur, drivhus eller andre bygninger, der indgår i den sekundære bebyggelse, skal de relevante arealer ses samlet. En overdækning på 12 m² kan derfor være tilladelsesfri på én grund og udløse byggetilladelse på en anden, fordi den samlede sekundære bebyggelse bliver forskellig.
Det er samtidig vigtigt at skelne mellem tilladelsesbehov og bebyggelsesprocent. 50 m²-reglen handler om, hvornår sekundær bebyggelse kan opføres uden byggetilladelse; beregningen af bebyggelsesprocent er et særskilt spørgsmål. Hvis grunden ligger tæt på den tilladte bebyggelsesprocent, så brug den dedikerede guide om bebyggelsesprocent i stedet for at behandle 50 m² som én universel arealregel.
Må en overdækket terrasse stå nærmere skel end 2,5 meter?
Ja, på en almindelig helårsgrund kan sekundær bebyggelse i mange tilfælde placeres nærmere naboskel og sti end 2,5 meter. For overdækkede terrasser med gulvplan højst 0,3 meter over terræn er det blandt andet reglerne for sekundær bebyggelse i skelzonen, der er centrale.
Når overdækningen placeres nærmere skel end 2,5 meter, skal betingelserne blandt andet være opfyldt:
- ingen del af ydervæg eller tag må være højere end 2,5 meter over terræn eller relevant niveauplan
- de sider af den sekundære bebyggelse, der vender mod skel, må samlet højst have den længde, reglerne tillader – normalt 12 meter efter den konkrete opgørelsesmetode
- der må ikke være vinduer, døre eller andre åbninger mod naboskel og sti
- tagvand skal holdes på egen grund
Det er derfor forkert at bruge 2,5 meter som en automatisk minimumsafstand for alle overdækkede terrasser. Det afgørende er, om projektet holder sig inden for de betingelser, der gælder for placeringen.
Hvis du vil forstå skelzonen på tværs af bygningstyper, er guiden om hvor højt man må bygge ved skel den relevante owner.
En hævet terrasse er ikke det samme som en overdækket terrasse ved terræn
Bygningsreglementet skelner mellem overdækkede terrasser med gulvplanet højst 0,3 meter over terræn og opholdsarealer i det fri, der er hævet mere end 0,3 meter. For hævede udendørs opholdsarealer gælder særskilte afstandskrav: blandt andet mindst 2,5 meter til naboskel og sti ved fritliggende enfamiliehuse og tilsvarende boligtyper og 5 meter ved sommerhuse.
Du bør derfor ikke bruge reglerne for en lav overdækning ved terræn som facit, hvis selve terrassegulvet er hævet markant. Har du en blanding af hævet terrasse og fast overdækning, skal begge forhold vurderes.
Sommerhus: der er en ydre og en indre skelzone
Ved sommerhuse er reglerne strengere. Sekundær bebyggelse må ikke opføres i zonen 0 til 2,5 meter fra naboskel og sti. I zonen fra 2,5 til 5 meter kan sekundær bebyggelse i visse tilfælde opføres, hvis de særlige betingelser om blandt andet højde, længde, åbninger og tagvand er opfyldt.
Det betyder, at “5 meter fra skel” ikke beskriver hele reglerne for en overdækket terrasse ved sommerhus. Lokalplan og deklarationer kan samtidig stille yderligere krav, så den konkrete ejendom skal kontrolleres.
Fastgjort til huset er ikke automatisk det samme som integreret
Det er ikke nok at se på, om overdækningen rører husets facade. Bygningsreglementet skelner mellem sammenbyggede og integrerede bygninger. En sekundær bygning kan eksempelvis stå på egne søjler direkte mod facaden uden at være konstruktivt integreret i den primære bygning.
Hvis overdækningen derimod ligger under samme tagkonstruktion som huset eller er udført sådan, at opførelse eller ændring kan påvirke husets samlede konstruktive forhold, kan den være integreret. Integrerede bygninger er ikke omfattet af den administrative ordning for op til 50 m² sekundær bebyggelse uden byggetilladelse.
Det er derfor bedre at få konstruktionstypen afklaret end at bruge “bygget op ad huset” som et ja/nej-kriterium.
Pergola, overdækning og udestue: navnet er ikke nok
Et projekt skifter ikke juridisk karakter alene fordi du kalder det en pergola eller terrasse. Det er den faktiske konstruktion og anvendelse, der skal vurderes. Et let, åbent element uden egentlig tagfunktion er noget andet end en fast overdækning, og en løsning der lukkes med vægge eller glas og begynder at fungere som et rum kan bevæge sig over i et andet regelsæt.
Hvis du reelt vil have et lukket opholdsrum, så brug guiden om forskellen på veranda, terrasse og udestue og planlæg projektet efter den endelige konstruktion i stedet for at forsøge at holde det i en “terrasse”-kategori undervejs.
Regler og konstruktion bør have hver sin owner
Denne side fokuserer på den myndighedsmæssige afklaring: 50 m², skel, højde, ejendomstype, integreret konstruktion og tilladelsesbehov. Valg af tagmateriale, fundament, budget og tidsplan er et andet brugerjob og bør ikke afgøres af generelle tommelfingerregler på en regelside.
Når du først ved, at projektet kan placeres lovligt, kan du gå videre til planlægning, materialer og tidsplan for terrasseoverdækning. Det reducerer risikoen for, at et bestemt materiale- eller fundamentråd bliver læst som et lovkrav.
Sådan afgør du om du skal søge byggetilladelse
- Beskriv den faktiske konstruktion. Er det en lav overdækket terrasse, en hævet terrasse, en sammenbygget konstruktion eller en integreret bygningsdel?
- Tæl den relevante sekundære bebyggelse på hele grunden.
- Mål gulvhøjde, bygningshøjde og afstand til det faktiske skel.
- Tjek reglerne for skelzonen og ejendomstypen.
- Tjek lokalplan, deklarationer, vejbyggelinjer og andre bindende forhold.
- Hvis projektet kan holdes inden for reglerne og den samlede sekundære bebyggelse højst er 50 m², kan det som udgangspunkt opføres uden ansøgning.
- Hvis arealet overstiger 50 m², konstruktionen er integreret, eller byggeretten ikke kan overholdes, skal tilladelsesbehovet håndteres som en byggesag.
Hvis du skal søge, så brug den bredere side om byggetilladelse til terrasse til ansøgningssporet. Denne side skal først og fremmest gøre det klart, hvilken regelkategori din overdækning hører til.
BBR og lokale regler skal stadig være korrekte
At et projekt kan opføres uden byggetilladelse betyder ikke, at lokalplan, servitutter eller registreringspligtige bygningsoplysninger kan ignoreres. Ejeren har ansvar for, at oplysningerne om ejendommen er korrekte, og lokale planbestemmelser kan være strammere end byggerettens generelle rammer.
Efter opførelsen bør du derfor kontrollere, at BBR afspejler de relevante bygningsoplysninger. Hvis noget mangler eller er forkert, kan du bruge guiden om rettelser i BBR.
Mads Holmgaard
Mads har mere end 15 års erfaring fra byggebranchen og har arbejdet med alt fra private boligrenoveringer til større erhvervs- og entrepriseprojekter. Han er oprindeligt uddannet tømrer og har gennem årene været involveret i mange forskellige typer byggeopgaver, blandt andet tagarbejde, facader, tilbygninger, badeværelser, energiforbedringer og totalrenoveringer. Mads har både stået på byggepladsen, koordineret håndværkere og rådgivet boligejere om materialer, priser, proces og faldgruber. Den praktiske erfaring gør, at han ved, hvor byggeprojekter typisk går galt, hvad man bør få afklaret tidligt, og hvilke detaljer der ofte bliver overset, før arbejdet går i gang. I sine artikler skriver Mads med fokus på konkret og brugbar viden for boligejere, der skal renovere, vedligeholde eller bygge om. Han formidler byggetekniske emner i et jordnært sprog og lægger vægt på realistiske løsninger, god planlægning og de valg, der kan spare både tid, penge og problemer undervejs.
Få 3 gratis tilbud fra håndværkere i dit område
Vi matcher dig med vurderede firmaer der er klar til opgaven. Det er gratis og uforpligtende.
