Energimærkning foreninger

Hvad dækker energimærkning i en forening over?

Energimærkning for en forening er en standardiseret vurdering af bygningens energimæssige stand, som placerer ejendommen på A-G-skalaen og viser, hvor der kan spares energi. Foreningen kan bruge rapporten som både dokumentation og beslutningsgrundlag for drift, vedligehold og renovering.

A er den bedste energiklasse, mens G er den dårligste. Mærket bygger på en faglig gennemgang af blandt andet klimaskærm, varmeinstallationer, ventilation og andre tekniske forhold, der påvirker bygningens energiforbrug.

Rapporten er derfor mere end en karakter. Den peger også på konkrete forbedringsmuligheder, og det er ofte her, den får størst værdi i bestyrelsesarbejdet. Hvis du vil have baggrunden for skalaen og opbygningen af mærket, kan du læse mere i guiden til hvordan et energimærke skal forstås.

For en forening er pointen enkel: energimærket viser ikke bare, hvordan bygningen ligger i dag. Det giver også et fælles udgangspunkt, når der skal prioriteres mellem energiforbedringer, almindelig vedligeholdelse og større renoveringer.

Hvem har ansvaret i forskellige typer foreninger?

I en etageejendom er det normalt foreningen, der bestiller og betaler energimærkningen for den samlede bygning. I tæt/lav-bebyggelse ligger ansvaret oftere hos den enkelte ejer eller andelshaver. For ejerforeninger gælder der desuden en frist på 60 dage til at stille energimærket til rådighed i de relevante situationer.

Det afgørende er, om der er tale om én samlet bygning eller selvstændige boligenheder, hvor ansvaret følger den enkelte bolig. I andels- og anpartsforeninger skal et gyldigt energimærke stilles til rådighed uden beregning, når reglerne kræver det. For ejerforeninger er udgangspunktet, at foreningen håndterer mærket for ejendommen som helhed i etagebyggeri.

Hvis der er tvivl om ansvaret i netop jeres bebyggelse, bør bestyrelsen afklare det ud fra ejerform, bygningstype og de gældende regler hos Energistyrelsen og Retsinformation. Det er især relevant i foreninger med blandede bygningstyper eller særlige vedtægtsforhold.

Hvornår er energimærkning lovpligtig?

Som udgangspunkt er bygninger over 60 m2 omfattet af krav om energimærkning, og mærket skal være synligt ved salg eller udlejning, når reglerne kræver det. Der findes undtagelser, men for almindelige boligforeninger er det typisk den sikre hovedregel, man skal styre efter.

Lovpligten har især praktisk betydning, når en bolig i foreningen skal sælges eller udlejes. Her skal energimærket være tilgængeligt, og oplysningerne skal normalt også fremgå ved annoncering. Foreningen bør derfor ikke vente til sidste øjeblik, hvis det eksisterende mærke er udløbet eller tæt på at udløbe.

Der findes også situationer, hvor et ellers gyldigt mærke ikke længere giver et retvisende billede. Hvis bygningen er ændret væsentligt, og ændringerne påvirker den energimæssige ydeevne, kan det være nødvendigt at få en ny energimærkning før de 10 år er gået.

Det her er et område, hvor detaljerne betyder noget. En almindelig guide kan give overblik, men ved tvivl om lovpligt eller undtagelser bør bestyrelsen kontrollere de aktuelle regler direkte hos myndighederne.

Hvad koster energimærkning for en forening?

Prisen ligger typisk i et spænd og kan ikke vurderes ud fra ét tal alene. For mindre ejendomme med 1-3 opgange ses prisniveauer omkring 5.000-6.500 kr. ekskl. moms, mens andre aktører oplyser priser fra 6.495 kr. inkl. moms. Forskellen skyldes ikke nødvendigvis uenighed, men ofte at tilbuddene dækker forskelligt omfang og opgøres forskelligt med hensyn til moms.

Det vigtigste er derfor at sammenligne tilbud på samme grundlag. En pris uden moms kan se lavere ud, men være dyrere end et tilbud med moms, når totalprisen regnes med. Samtidig kan to tilbud dække meget forskelligt antal boliger, opgange og fællesarealer.

Det, der især påvirker prisen, er:

• antal opgange og boliger
• bygningstype og samlet størrelse
• adgang til referenceboliger, kælder og loft
• om tegningsmateriale og BBR-oplysninger er let tilgængelige
• kompleksitet i varme-, ventilations- og tekniske anlæg

Når bestyrelsen skal sammenligne priser, er det en fordel at bruge samme materiale og samme opgavebeskrivelse over for alle tilbudsgivere. Den generelle guide til at sammenligne tilbud ordentligt er også relevant her, fordi små forskelle i omfang hurtigt gør priserne usammenlignelige.

Sådan foregår processen i praksis

Energimærkning udføres af en certificeret energikonsulent, som gennemgår bygningen og vurderer dens energimæssige stand. I en forening varer selve besigtigelsen ofte 1-2 timer, hvis adgangsforholdene er enkle, og materialet er forberedt på forhånd.

Konsulenten ser typisk ikke alle boliger. I stedet bruges ofte 2-4 referenceboliger eller 3-5 lejligheder sammen med fællesarealer som kælder, loft eller tagrum, trapperum og tekniske rum. Det er almindeligt, at mindst én bolig på øverste etage indgår, fordi den kan sige noget vigtigt om tag, loft og varmetab.

Processen ser ofte sådan ud:

1. Bestyrelsen eller administrator bestiller opgaven og afklarer omfang.
2. Relevante dokumenter sendes på forhånd.
3. Besigtigelse gennemføres på ejendommen.
4. Konsulenten beregner energimæssig ydeevne og udarbejder rapport.
5. Foreningen modtager energimærkningsrapporten og kan bruge den i det videre arbejde.

Det er normalt, at rapporten leveres kort tid efter besigtigelsen, men leveringstiden afhænger af opgavens størrelse og konsulentens arbejdsgang. Hurtig levering bør ikke stå alene som kvalitetsmål.

Det bør bestyrelsen have klar før besigtigelsen

• seneste energimærke, hvis der findes et
• BBR-oplysninger
• tegninger, facade- og plantegninger, hvis de findes
• oplysninger om vinduer, tag, efterisolering og andre energiforbedringer
• adgang til kælder, loft, varmecentral og fælles installationer
• overblik over større renoveringer siden sidste mærkning
• aftale om hvilke referenceboliger konsulenten kan få adgang til

Jo bedre forberedelse, desto mere smidig og retvisende bliver processen. Hvis energimærket senere skal bruges som del af en større plan, kan det også være nyttigt at koble det sammen med en bredere forberedelse før renovering.

Sådan bruger bestyrelsen rapporten bagefter

Energimærket er ikke kun et dokument til salg eller udlejning. Det er også et praktisk værktøj, fordi rapporten samler bygningens energitilstand og peger på forbedringer, som kan prioriteres i drift, vedligeholdelse og renovering.

Det nyttige for bestyrelsen er især at skelne mellem tre typer anbefalinger:

• Tiltag der giver mening nu: mindre eller mellemstore forbedringer med tydelig effekt og rimelig tilbagebetalingstid.
• Tiltag der bør kobles til planlagt vedligehold: for eksempel forbedringer af tag, facade eller vinduer, som giver bedst mening, når bygningsdelen alligevel skal renoveres.
• Tiltag der kræver ekstra afklaring: større investeringer, hvor økonomi, teknik eller myndighedsforhold skal undersøges nærmere.

Det gør rapporten velegnet som supplement til foreningens vedligeholdelsesplan. Hvis energimærket anbefaler efterisolering, nye vinduer eller forbedringer af varmeanlæg, bør bestyrelsen ikke se hvert forslag isoleret. Det giver som regel mere mening at vurdere dem samlet med bygningens øvrige behov og tidsplan.

Rapporten kan også være relevant i forbindelse med støtteordninger og puljer, men vilkårene ændrer sig løbende. Hvis foreningen vil undersøge den vinkel, kan det være nyttigt at starte med en oversigt over aktuelle energitilskud eller puljer til energiforbedringer.

En vigtig detalje er, at fremtidige forbedringer ikke tæller med i mærket. Kun de energiforbedringer, der faktisk er udført, indgår i vurderingen.

Gyldighed og det rigtige tidspunkt at forny mærket

Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i 10 år. Det kan dog miste sin praktiske eller juridiske værdi tidligere, hvis bygningen er ændret væsentligt, eller hvis foreningen har brug for et opdateret grundlag til salg, renovering eller tilskudsansøgning.

Bestyrelsen bør især overveje en ny energimærkning i disse situationer:

• Mærket er tæt på udløb: vent ikke til en konkret overdragelse presser tidsplanen.
• Der er gennemført større energiforbedringer: for eksempel nye vinduer, efterisolering eller ændringer i varmeinstallationer.
• Foreningen planlægger at søge tilskud: nogle ordninger kræver opdateret dokumentation eller gør et aktuelt mærke mere nyttigt i processen.
• Rapporten afspejler ikke længere bygningens faktiske stand: også selv om de 10 år ikke er gået endnu.

Det kan være fristende at vente til sidste øjeblik, men det er sjældent den bedste løsning. Hvis mærket bestilles lige før et salg eller en større beslutning, kommer foreningen nemt i tidspres. Omvendt er der heller ingen grund til at bestille et nyt mærke for tidligt, hvis bygningen ikke har ændret sig, og det eksisterende stadig er gyldigt.

Står foreningen foran energiforbedringer, kan det også være relevant at læse mere om hvordan man prioriterer energirenovering, så rapportens anbefalinger bliver omsat i den rigtige rækkefølge.

Hvordan vælger man den rigtige energikonsulent?

Kun en certificeret energikonsulent må udarbejde energimærket. For bestyrelsen handler valget derfor ikke kun om pris, men også om erfaring med foreninger, kvalitet i besigtigelsen og hvor anvendelig rapporten er bagefter.

Det er især fornuftigt at se efter:

• dokumenteret certificering og kvalitetssikring
• erfaring med andelsboligforeninger, ejerforeninger eller etageejendomme
• klar beskrivelse af hvad tilbuddet omfatter
• tydelig plan for adgang til referenceboliger og fællesarealer
• en rapport og formidling, som bestyrelsen faktisk kan bruge

Nogle aktører fremhæver standarder og audit, for eksempel kvalitetssystemer som DS/EN ISO9001. Det kan være et nyttigt signal, men det bør ikke stå alene. Bed også om at få forklaret, hvordan konsulenten arbejder, hvilke oplysninger der skal bruges, og hvordan anbefalingerne præsenteres.

Hvis energimærket skal bruges som afsæt for efterfølgende arbejder, er det også værd at have fokus på kvalitetssikring i de videre byggeprocesser og på at vælge de rigtige udførende.

Undtagelser og automatmærke

Ikke alle bygninger følger den almindelige model for energimærkning. Fritliggende bygninger under 60 m2 er som udgangspunkt undtaget, og tidsbegrænset udlejning under fire uger er også blandt de undtagelser, der ofte bliver overset.

Derudover findes der særlige regler for nyere enfamiliehuse. Huse under 25 år kan i visse tilfælde få et automatmærke uden almindelig bygningsgennemgang. Det er især relevant at kende, fordi nogle foreninger med rækkehuse eller tæt/lav-bebyggelse ellers fejlagtigt tror, at hele bebyggelsen nødvendigvis skal håndteres ens.

Undtagelser skal altid vurderes ud fra den konkrete bygningstype og anvendelse. Hvis jeres forening består af flere forskellige bygningstyper, er det en god idé at få afklaret reglerne, før I bestiller eller undlader at bestille energimærkning.

Et gyldigt energimærke gælder normalt i 10 år, men kun udførte energiforbedringer tæller med i mærket. Planlagte forbedringer ændrer ikke energiklassen, før de er gennemført.

Som bestyrelse er den praktiske tommelfingerregel enkel: få afklaret ansvar og bygningstype først, sørg for ordentlig forberedelse før besigtigelsen, og brug rapporten som en del af jeres langsigtede planlægning i stedet for kun som et papirkrav.

Forfatter

Mads Holmgaard

Bygningsrådgiver / tidligere tømrer

Mads har mere end 15 års erfaring fra byggebranchen og har arbejdet med alt fra private boligrenoveringer til større erhvervs- og entrepriseprojekter. Han er oprindeligt uddannet tømrer og har gennem årene været involveret i mange forskellige typer byggeopgaver, blandt andet tagarbejde, facader, tilbygninger, badeværelser, energiforbedringer og totalrenoveringer. Mads har både stået på byggepladsen, koordineret håndværkere og rådgivet boligejere om materialer, priser, proces og faldgruber. Den praktiske erfaring gør, at han ved, hvor byggeprojekter typisk går galt, hvad man bør få afklaret tidligt, og hvilke detaljer der ofte bliver overset, før arbejdet går i gang. I sine artikler skriver Mads med fokus på konkret og brugbar viden for boligejere, der skal renovere, vedligeholde eller bygge om. Han formidler byggetekniske emner i et jordnært sprog og lægger vægt på realistiske løsninger, god planlægning og de valg, der kan spare både tid, penge og problemer undervejs.

renovering byggeprojekter tømrerarbejde tag og facade tilbygninger badeværelser materialevalg vedligeholdelse energirenovering håndværkertilbud projektstyring entreprise private boligprojekter erhvervsbyggeri kvalitetssikring

Se alle artikler