Det fungerede overraskende godt at beskrive tilstandsrapport én gang og få relevante firmaer tilbage. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Resultatet var, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Bolighandel
Tilstandsrapport: pris, regler og hvad den betyder
En tilstandsrapport er vigtig, når du skal sælge eller købe bolig. Her får du styr på pris, gyldighed, farvekoder, ansvar og hvad du konkret bør gøre før og efter rapporten.
- Vejledende pris fra ca. 4.000 til 10.000 kr.
- Gyldig i 6 måneder
- Vigtig for ejerskifteforsikring
Håndværkere
Find en håndværker til opgaven
Se verificerede firmaer der kan hjælpe med din opgave
KAJ OVE MADSEN A/S
Bjørnevej 4, 7800 Skive
CVR 10019036
BENT JENSEN, TØMRER- & SNEDKERFIRMA A/S
Agerlandsvej 12, 7400 Herning
CVR 10975271
KENNETH CHRISTENSEN VVS A/S
Christian II's Allé 2A, 2300 København S
CVR 19994503
DS ELCOBYG A/S
Hadsundvej 8, 9500 Hobro
CVR 35982310
RIBE MURER- OG BYGGETEKNIK ApS
Bjerreskovparken 37, 6760 Ribe
CVR 26549760
JYTAS A/S
Århusvej 211, 8464 Galten
CVR 20763647
KNUD ANDREASSEN ApS
Alslevvej 16, 4653 Karise
CVR 15106247
ENTREPRENØRFIRMAET JENS MØLLER, GUDHJEM A/S
Stationsvej 7, 3760 Gudhjem
CVR 15000945
Kort fortalt
Det vigtigste om en tilstandsrapport
Hvad er det?
En rapport over synlige skader og tegn på skader i boligen, lavet af en beskikket byggesagkyndig.
Hvem bruger den?
Især sælger og køber i en bolighandel, hvor rapporten bruges som beslutningsgrundlag.
Hvor længe gælder den?
Typisk 6 måneder fra udstedelsen. Trækker salget ud, kan en ny rapport eller opdatering blive nødvendig.
Hvorfor er den vigtig?
Den hænger sammen med huseftersynsordningen og er normalt en forudsætning for ejerskifteforsikring.
Definition
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en faglig gennemgang af boligens synlige skader og tegn på skader, udført af en beskikket byggesagkyndig. Den bruges typisk ved salg af hus eller sommerhus, så køber og sælger får et fælles udgangspunkt for boligens stand.
Det er vigtigt at forstå, at rapporten ikke er en garanti for, at boligen er fejlfri. Den er heller ikke et prisoverslag på reparationer. Den beskriver synlige forhold ved besigtigelsen og skal læses sammen med blandt andet elinstallationsrapporten og oplysninger om huseftersyn.
- Til sælger: et centralt dokument i salgsforløbet
- Til køber: et bedre grundlag for vurdering og forhandling
- Til forsikring: ofte nødvendig i forhold til ejerskifteforsikring
Prisniveau
Hvad koster en tilstandsrapport?
Typiske prisniveauer ligger ofte mellem 4.000 og 10.000 kr. Prisen afhænger især af boligstørrelse, alder, kompleksitet, geografi og om du bestiller flere rapporter samlet.
Løsning
Typisk prisinterval
Niveau
Bemærkning
-
Mindre bolig Lavere prisCa. 4.000-6.000 kr.Typisk enklere besigtigelse og kortere gennemgang.
-
Standardhus Typisk niveauCa. 6.000-8.000 kr.Almindeligt prisniveau for parcelhus afhænger af størrelse og alder.
-
Større eller mere kompleks bolig Højere prisCa. 8.000-10.000 kr.Flere kvadratmeter, flere bygninger eller vanskelig adgang trækker op.
-
Elinstallationsrapport Separat rapportOmkring 4.000 kr.Bestilles ofte i samme salgsforløb som tilstandsrapporten.
-
Pakke med flere rapporter PakkeprisKan ses lige under 8.000 kr.Det konkrete indhold varierer, så sammenlign altid hvad der er med.
Sådan foregår det
Fra bestilling til færdig rapport
-
1
Bestilling og forberedelse
Sælger indhenter tilbud, vælger en beskikket byggesagkyndig og samler sælgeroplysninger, tidligere rapporter og relevante dokumenter.
-
2
Besigtigelse af boligen
Den byggesagkyndige gennemgår boligen fysisk. Besøget tager ofte et par timer og fokuserer på synlige forhold uden destruktive undersøgelser.
-
3
Rapport og farvekoder
Du modtager rapporten med skadesoversigt og farver, som viser hvor alvorlige forholdene vurderes at være.
-
4
Næste skridt i handlen
Rapporten bruges til forhandling, vurdering af ejerskifteforsikring og eventuelle beslutninger om udbedring eller supplerende undersøgelser.
Roller og ansvar
Hvem laver rapporten, og hvem betaler?
En tilstandsrapport må kun laves af en beskikket byggesagkyndig. I praksis er det normalt sælger, der bestiller rapporten, vælger rådgiver og betaler for arbejdet som en del af salgsforberedelsen.
Det giver en klar ansvarskæde: sælger bestiller, den byggesagkyndige besigtiger, og køber bruger rapporten som grundlag for at vurdere risiko og pris. Hvis du er i tvivl om, hvem der må udføre opgaven, kan du læse mere om hvad en byggesagkyndig er eller se siden om byggesagkyndige.
- Kun beskikkede fagpersoner må udarbejde rapporten
- Sælger betaler som udgangspunkt
- Køber bruger rapporten som beslutningsstøtte
Farvekoder i praksis
Hvad betyder rød, gul, grå og sort?
| Betydning | Hvad du bør gøre | Forhandling | |
|---|---|---|---|
| Rød | Kritiske skader eller forhold med høj betydning | Få forholdet vurderet hurtigt og overvej prisnedslag eller udbedring før handel | Ofte relevant |
| Gul | Alvorlige skader, men ikke nødvendigvis akutte | Undersøg omfang og forventet udbedring før du accepterer vilkår | Typisk relevant |
| Grå | Mindre alvorlige skader eller forhold med begrænset betydning | Notér dem i dit vedligeholdelsesbudget og vurder samlet niveau | Kun nogle gange |
| Sort | Mulige skader som bør undersøges nærmere | Bestil supplerende faglig vurdering før du lægger dig fast på pris eller risiko | Ja, hvis usikkerheden er stor |
| Vigtigt at huske | Farven siger ikke noget direkte om reparationsprisen | Brug rapporten som risikobillede, ikke som færdigt budget | Afhænger af omfang |
| Praktisk tommelfingerregel | Jo mere usikkerhed, jo større behov for opfølgning | Indhent vurdering ved røde og sorte punkter | Ofte klogt |
Regler og gyldighed
Hvor længe gælder rapporten, og hvad sker der ved udløb?
En tilstandsrapport gælder typisk i 6 måneder fra udstedelsen. Hvis boligen ikke er solgt inden da, kan det blive nødvendigt at få lavet en ny rapport eller en opdateret vurdering, så dokumenterne stadig er gyldige i handlen.
Det er derfor en god idé at time bestillingen, så rapporten ikke bliver for gammel i salgsforløbet. Samtidig skal rapporten ses i sammenhæng med ansvar og forsikring, fordi de skader der står i rapporten, har betydning for sælgers ansvar i mange år efter handlen.
- Gyldighed: normalt 6 måneder
- Hvis salget trækker ud: planlæg ny vurdering i god tid
- Praktisk råd: bestil ikke for tidligt, hvis boligen først skal på markedet senere
Ordningen kort fortalt
Sådan hænger tilstandsrapporten sammen med huseftersynsordningen
Tilstandsrapporten er et centralt dokument i huseftersynsordningen og bruges sammen med andre salgsdokumenter i bolighandlen.
En del af et samlet salgsforløb
Rapporten står sjældent alene. Den bruges typisk sammen med elinstallationsrapport og andre oplysninger om boligen.
Læsevejledning først
Nye rapporter er bygget op, så du først møder en læseguide og derefter en skadesoversigt, der gør rapporten mere brugbar i praksis.
Vigtig for ejerskifteforsikring
Rapporten indgår normalt som en forudsætning for at kunne tegne ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen.
Boligtyper
Hvornår giver en tilstandsrapport mening?
| Relevans | Hvorfor | Anbefalet handling | |
|---|---|---|---|
| Parcelhus | Høj | Klassisk anvendelse ved salg af fritliggende bolig | Bestil i god tid før salget |
| Sommerhus | Høj | Følger i praksis samme logik som andre fritliggende boliger | Brug samme tilgang som ved hussalg |
| Ejerlejlighed | Ofte begrænset | Ikke altid relevant for den enkelte enhed på samme måde som et hus | Undersøg behovet konkret |
| Andelsbolig | Ofte lav | Handelsformen er anderledes, og rapporten er typisk ikke standardkrav | Vurdér andre dokumenter og undersøgelser |
| Meget nedslidt hus | Vurderes konkret | Udgiften kan være mindre relevant, hvis boligen sælges næsten som renoveringsobjekt | Sammenhold pris og salgsstrategi |
| Usikker bolighandel | Høj | Jo større tvivl om stand, jo større værdi af dokumentation | Få faglig vurdering tidligt |
Forsikring og ansvar
Hvad betyder rapporten for ejerskifteforsikring og sælgeransvar?
Tilstandsrapporten er en nøgle i forløbet omkring ejerskifteforsikring. I praksis hænger den sammen med elinstallationsrapporten, fordi de to dokumenter normalt er nødvendige, hvis køber skal kunne tegne ejerskifteforsikring.
For sælger betyder rapporten samtidig, at de skader der er anført i rapporten, som udgangspunkt ikke senere kan føre til samme ansvar som skjulte forhold uden for rapporten. Det er en væsentlig del af logikken bag ordningen, men det ændrer ikke på, at rapporten skal være korrekt og fagligt udført.
- Køber: får bedre grundlag for at vurdere risiko og forsikring
- Sælger: kan opnå ansvarsfritagelse for anførte skader i op til 10 år
- Vigtigt: nævnte skader dækkes normalt ikke af ejerskifteforsikringen
Læs evt. også om elinstallationsrapporten og energimærkning, som ofte indgår i det samlede billede.
Forberedelse
Hvad bør du have klar før besigtigelsen?
God forberedelse kan gøre gennemgangen mere smidig og mindske unødige anmærkninger.
Trin 1
Sørg for adgang
Giv adgang til loft, kælder, krybekælder, skunkrum, teknikrum og andre områder, der skal kunne besigtiges.
Trin 2
Saml dokumenter
Find sælgeroplysninger, tidligere rapporter og relevante oplysninger om reparationer eller ombygninger.
Trin 3
Tag småfejl først
Helt oplagte småting ved tag, vinduer, fuger eller vådrum kan være værd at få set på inden besøget.
Begrænsninger
Hvad dækker en tilstandsrapport ikke?
En tilstandsrapport beskriver kun synlige forhold ved besigtigelsen. Den er ikke en garanti mod skjulte fejl, og den byggesagkyndige laver ikke destruktive undersøgelser som at åbne konstruktioner, tage gulve op eller bryde vægge ned.
Det betyder i praksis, at der stadig kan være forhold i boligen, som ikke fremgår af rapporten. Derfor bør køber især reagere på usikkerhedspunkter og overveje supplerende undersøgelser, hvis rapporten giver anledning til tvivl.
- Rapporten viser ikke alt skjult i konstruktionerne
- Farverne er ikke et prisoverslag på reparationer
- Sorte punkter bør ofte føre til nærmere undersøgelse
Anmeldelser
Kunder med samme opgave
Se erfaringer fra andre kunder, der har indhentet tilbud på lignende arbejde.
4.8/5
148 anmeldelser
Vi brugte Byggetjek til tilstandsrapport, fordi vi gerne ville have mere end ét bud på bordet. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Det endte med, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Vi havde udskudt tilstandsrapport længe, men her blev det hurtigt konkret. For os gjorde det forskellen, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. I sidste ende betød det, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Skal du bruge en tilstandsrapport i forbindelse med boligsalg?
Indhent tilbud fra relevante fagpersoner og sammenlign pris, indhold og svartid. Det er især en fordel, hvis du også vil have styr på elinstallationsrapport eller andre salgsdokumenter i samme omgang.
Relaterede guider
Læs videre om rapporter, mangler og næste skridt
Hvis du vil dykke videre ned i regler, fejl og opfølgning, er disse emner ofte relevante efter en tilstandsrapport.
Materialer
Vedligeholdelsesfri facadebeklædning: Materialer, prisniveau, holdbarhed og faldgruber
Beregn og sammenlign prisniveauet for vedligeholdelsesfri facadebeklædning, og få overblik over materialer, levetid, vedligehold og typiske faldgruber, før du vælger løsning til dit hus.
Materialer
Vandfast krydsfiner 22 mm: Anvendelser, styrke, fugtklasser og hvad du skal vælge
Beregn og sammenlign, om vandfast krydsfiner i 22 mm passer til dit projekt. Her får du hjælp til at vurdere fugtklasse, anvendelse, styrke, prisniveau og de typiske fejl, der afgør, om pladen holder i praksis.
Materialer
Valmtag: fordele/ulemper, konstruktion og hvad der påvirker prisen
Beregn eller vurder, hvad et valmtag typisk koster, og få overblik over de vigtigste valg undervejs. Herunder kan du sammenholde prisniveau, konstruktion, udhæng, materialer og de forhold, der ofte flytter budgettet.
Spørgsmål & svar
FAQ om tilstandsrapport
Korte svar på de spørgsmål, der oftest opstår før bestilling og under bolighandlen.
Hvad er en tilstandsrapport?
Det er en rapport over synlige skader og tegn på skader i en bolig, lavet af en beskikket byggesagkyndig i forbindelse med boligsalg.
Hvad koster en tilstandsrapport?
Typisk ligger den vejledende pris mellem ca. 4.000 og 10.000 kr. Prisen afhænger blandt andet af boligtype, størrelse og omfang.
Hvem betaler for tilstandsrapporten?
Det er normalt sælger, der bestiller og betaler rapporten som en del af salgsforberedelsen.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
Den gælder typisk i 6 måneder fra udstedelsen. Hvis handlen trækker ud, kan en ny vurdering blive nødvendig.
Hvem må lave en tilstandsrapport?
Kun en beskikket byggesagkyndig må udarbejde en gyldig tilstandsrapport.
Er en tilstandsrapport lovpligtig?
Nej, ikke som et generelt krav. Men den er ofte praktisk vigtig, fordi den indgår i forløbet omkring ejerskifteforsikring og ansvar.
Hvad betyder farverne i rapporten?
Farverne viser, hvor alvorligt et forhold vurderes at være. De siger ikke i sig selv noget om, hvad det vil koste at udbedre skaden.
Kan man få tilstandsrapport til sommerhus?
Ja, sommerhuse følger i praksis samme logik som andre fritliggende boliger ved salg.