Vi brugte Byggetjek til tilstandsrapport, fordi vi gerne ville have mere end ét bud på bordet. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Det endte med, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Eftersyn & mangler
5-års eftersyn og gennemgang
Et 5-års eftersyn er ikke automatisk det samme i alle byggesager. Afklar først om du står med et kontraktbaseret eftersyn eller byggeskadeforsikringens eftersyn, og brug derefter den rigtige frist, tjekliste og dokumentation.
- Ikke automatisk i alle private aftaler
- Skeln kontrakt fra byggeskadeforsikring
- Dokumentér fejl før du venter på en frist
Håndværkere
Find en håndværker til opgaven
Se verificerede firmaer der kan hjælpe med din opgave
RIBE MURER- OG BYGGETEKNIK ApS
Bjerreskovparken 37, 6760 Ribe
CVR 26549760
Sydkystens Vinduer A/S
Roskildevej 9, 4622 Havdrup
CVR 39386003
MIDTSJÆLLANDS BYGGESERVICE A/S
Køgevej 14, 4100 Ringsted
CVR 10382947
ENTREPRENØRFIRMAET JENS MØLLER, GUDHJEM A/S
Stationsvej 7, 3760 Gudhjem
CVR 15000945
FINN A. CHRISTENSEN A/S
Ærøvej 58, 9900 Frederikshavn
CVR 27207421
JYTAS A/S
Århusvej 211, 8464 Galten
CVR 20763647
ENSLEV, TØMRER & SNEDKER ApS
Vinkelvej 19B, 5290 Marslev
CVR 19183505
JCN BOLIG A/S
Jens Chr. Nielsensvej 1, 7480 Vildbjerg
CVR 12245343
Start her
Hvilket 5-års eftersyn taler du om?
Et 5-års eftersyn er ikke automatisk en fast milepæl i alle private byggesager. Før du bruger en frist eller indkalder entreprenøren, skal du afklare, om du mener et kontraktbaseret eftersyn efter et aftalt regelsæt eller forsikringsselskabets 5-års eftersyn under byggeskadeforsikringen.
- AB18/ABT18: hvis regelsættet er vedtaget i aftalen, findes der et afsluttende 5-års eftersyn med egne frister og varsler.
- AB Forbruger: har ikke den samme standardiserede 5-års gennemgang som AB18/ABT18. Du skal derfor ikke antage, at en privat aftale automatisk giver et 5-års eftersyn.
- Byggeskadeforsikring: hvis boligen er omfattet, gennemfører forsikringsselskabet et 5-års eftersyn efter forsikringsordningen. Det er et andet spor end den kontraktbaserede gennemgang.
Femårstidspunktet er heller ikke i sig selv et universelt udløb for alle mangelkrav. Eftersyn, reklamation og forældelse er forskellige ting. Har du allerede opdaget en fejl, bør du derfor ikke vente på et senere eftersyn med at få den dokumenteret og håndteret. Se også forskellen på byggetilsyn og eftersyn og guiden om reklamation ved byggefejl.
Frister og ansvar
Sådan finder du den rigtige 5-års frist
Fristen om senest 30 arbejdsdage før fem år hører til de kontraktbaserede AB18/ABT18-eftersyn. Byggeskadeforsikringen er en separat ordning, og AB Forbruger har ikke den samme standardiserede 5-års gennemgang.
Trin 1
1. Identificér ordningen
Find kontrakt, afleveringsdato og oplysninger om eventuel byggeskadeforsikring. Tjek om AB18/ABT18 er vedtaget, eller om du står med forsikringsselskabets eftersyn.
Trin 2
2. Beregn frist og varsel
Hvis eftersynet følger en entrepriseaftale, så brug netop det regelsæts frister og varsel. Lad ikke en generel femårsregel erstatte den konkrete kontrakt.
Trin 3
3. Dokumentér fejl før mødet
Saml fotos, tidligere protokoller, udbedringer og korrespondance. Har du allerede fundet en mangel, skal du ikke vente på 5-års mødet med at få den håndteret skriftligt.
Aftale eller forsikring
Fire situationer, der ikke må blandes sammen
AB18
Hvis AB18 er vedtaget: 5-års eftersynet skal ligge senest 30 arbejdsdage før fem år efter aflevering. Indkaldelsen er skriftlig med højst 60 og mindst 15 arbejdsdage; ved hovedentreprise mindst 20.
ABT18
Hvis ABT18 er vedtaget: samme femårsplacering, men indkaldelsen skal ske skriftligt med højst 60 og mindst 20 arbejdsdages varsel.
AB Forbruger
AB Forbruger har ikke den samme standardiserede 5-års gennemgang. En privat boligejer bør derfor ikke antage, at femårsmodellen gælder uden at kontrollere sin aftale.
Byggeskadeforsikring
Er boligen omfattet, gennemfører forsikringsselskabet et separat 5-års eftersyn efter forsikringsordningen. Det kan tidligst ske fire år efter forsikringens ikrafttræden.
Tjekliste
Hvad skal du tjekke ved et 5-års eftersyn?
Et godt 5-års eftersyn starter med en systematisk gennemgang af tag, facade, sokkel, vinduer, døre, vådrum, installationer, loftrum og ventilation. Målet er at finde både synlige fejl, tegn på fugt og forhold, der bør dokumenteres, før de udvikler sig til en tvist.
Arbejd bygningsdel for bygningsdel og notér både hvad du ser, hvor det sidder og hvornår det blev opdaget. Tag oversigtsfoto og nærbillede af hver mangel, og skriv om forholdet virker kritisk, betydeligt eller mest kosmetisk.
- Tag og tagrender: kig efter løse tagsten, utætheder, misfarvninger, mangelfuld inddækning og vandspor.
- Facade og sokkel: notér revner, afskalninger, fugtspor, hulrum, dårlige fuger og sætningstegn.
- Vinduer og døre: test funktion, tæthed, justering, punkterede ruder og fuger mod murværk.
- Vådrum: se efter misfarvede fuger, bløde samlinger, løse fliser, fald mod afløb og tegn på utætheder.
- Installationer: kontrollér synlige VVS- og elforhold, ventilation, aftræk og fejl i betjening eller drift.
- Loftrum og skjulte områder: kig efter kondens, fugt, mangelfuld isolering og utilstrækkelig ventilation.
Hvis du vil fordybe dig i typiske fejltyper, kan du se vores guide til fejl og mangler i byggeprojekt. For en mere detaljeret mangelproces kan du også læse om mangelgennemgang.
Prioritering
Sådan vurderer du fundene
| Kosmetisk | Betydelig | Kritisk | |
|---|---|---|---|
| Eksempel | Små svindrevner | Utæt fuge eller fejl i funktion | Fugt, utæthed eller sikkerhedsrisiko |
| Handling nu | Notér og følg udviklingen | Kræv afklaring og frist | Reagér straks skriftligt |
| Fotodokumentation | Ja | Ja | Ja, så detaljeret som muligt |
| Sagkyndig relevant? | Ofte ikke nødvendigt | Ofte en god idé | Klart anbefalet |
| Typisk tvistrisiko | Lav | Mellem | Høj |
| Opfølgning | Ved næste kontrol | Med klar svarfrist | Med hurtig eskalering |
Protokol
Hvad skal stå i eftersynsprotokollen?
-
1
Registrér manglen præcist
Skriv hvad fejlen er, og hvor den sidder. Brug rum, facade, etage eller bygningsdel som reference.
-
2
Tilføj foto og dato
Knyt gerne billednumre, dato og eventuelle målepunkter til hver enkelt observation.
-
3
Notér ansvar og uenighed
Skriv om entreprenøren anerkender forholdet, afviser det eller ønsker nærmere undersøgelse.
-
4
Aftal frist og opfølgning
Angiv hvem der gør hvad, hvornår der følges op, og om der skal laves ny besigtigelse.
Praktisk skabelon
En brugbar protokol er kort, konkret og sporbar
Eftersynsprotokollen er det dokument, der samler alle konstaterede mangler, deres placering og parternes bemærkninger. Den bør være så præcis, at en udenforstående kan forstå forholdet uden at have været til stede.
Brug gerne denne enkle struktur for hver post:
- Mangel: kort beskrivelse af forholdet
- Placering: rum, facade, tagflade eller installationspunkt
- Dokumentation: foto, dato og evt. måling
- Vurdering: kritisk, betydelig eller kosmetisk
- Entreprenørens bemærkning: enig, uenig eller undersøges
- Frist: hvornår der skal svares eller afhjælpes
Hvis der opstår uenighed, er det vigtigt, at den står direkte i dokumentet. Se også guiden om reklamation ved byggeri for næste skridt efter protokollen.
Pris og scope
Hvad skal du sammenligne i et tilbud på 5-års eftersyn?
Boligens størrelse alene siger for lidt om prisen. Sammenlign tilbud på samme gennemgang, dokumentation og opfølgning, så prisforskellen ikke blot skyldes forskelligt scope.
Leverance
Det skal tilbuddet beskrive
Scope
Kontrollér
-
Besigtigelse GrundydelseOmfang, adgang og forventet tidsforbrugAftal hvilke bygningsdele der gennemgås, og om tidligere mangler eller udbedringer kontrolleres særskilt.
-
Dokumentation Aftal formatMangelliste, foto og rapportniveauDet bør være tydeligt, om rådgiveren kun registrerer forhold eller også vurderer årsag, risiko og næste handling.
-
Specialundersøgelser TilvalgKun hvis relevante og aftaltFugt-, tætheds- eller andre målinger bør stå særskilt; de er ikke automatisk med i et almindeligt eftersyn.
-
Opfølgning og tvist Afgræns ansvarMøde, genbesøg eller videre rådgivningAftal om tilbuddet omfatter dialog med entreprenøren og kontrol af udbedringer eller stopper ved rapporten.
Skal du gøre det selv?
Hvornår kan en byggesagkyndig betale sig?
Du kan ofte klare det selv
Hvis boligen er enkel, manglerne er få, og du allerede har god dokumentation og overblik.
Det er ofte en god idé med rådgiver
Hvis du er i tvivl om årsag, ansvar eller om en skade er kosmetisk eller reel mangel.
Det er særligt relevant ved tvist
Hvis entreprenøren afviser forhold, ikke møder op, eller hvis mangler er genopstået efter tidligere afhjælpning.
Hvis der opstår uenighed
Hvad gør du, hvis entreprenøren ikke møder op eller afviser en mangel?
Hvis entreprenøren ikke møder op eller afviser en mangel, skal du dokumentere forholdet skriftligt med det samme. Gem fotos, datoer, placeringer og al korrespondance, så du kan bevise både manglen og tidspunktet, hvor den blev konstateret.
Den praktiske rækkefølge er som regel enkel:
- Dokumentér manglen med billeder og korte beskrivelser.
- Send materialet skriftligt til entreprenøren og notér, at eftersynet er forsøgt gennemført.
- Sæt en frist for svar eller afhjælpning.
- Følg op skriftligt, hvis der ikke reageres.
- Eskalér med sagkyndig vurdering, hvis der fortsat er uenighed.
Genopstår en mangel efter udbedring, bør det også noteres tydeligt som et fortsat forhold. Du kan læse mere om processen i guiden om reklamation og i vores side om mangelgennemgang.
Begreberne kort fortalt
Forskellen på 5-års eftersyn, reklamation og forældelse
Et 5-års eftersyn er ikke det samme som reklamation eller forældelse. Eftersynet er selve gennemgangen, reklamation er den skriftlige påtale af en fejl, og forældelse er den juridiske frist, der afgør, hvor længe et krav kan gøres gældende.
Det vigtigste i praksis er, at du ikke venter passivt på eftersynet, hvis du opdager en fejl før. Fejl bør normalt reklameres skriftligt, så snart de konstateres. Hvis du vil forstå rollen som uvildig rådgiver i den proces, kan du læse mere om hvad en byggesagkyndig er.
- Eftersyn: planlagt gennemgang efter aftalen.
- Reklamation: løbende skriftlig besked om en mangel.
- Forældelse: den overordnede tidsgrænse for dit krav.
Anmeldelser
Kunder med samme opgave
Se erfaringer fra andre kunder, der har indhentet tilbud på lignende arbejde.
4.8/5
148 anmeldelser
Det fungerede overraskende godt at beskrive tilstandsrapport én gang og få relevante firmaer tilbage. Vi lagde vægt på, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. Resultatet var, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Vi havde udskudt tilstandsrapport længe, men her blev det hurtigt konkret. For os gjorde det forskellen, at den byggesagkyndige var grundig uden at dramatisere hvert eneste fund. I sidste ende betød det, at vi stod bedre i forhandlingen og vidste hvad der skulle prioriteres.
Læs videre
Relaterede guides om eftersyn, mangler og rådgivning
Gå videre til de emner, der typisk bliver relevante før eller efter et 5-års eftersyn.
Priser
Hvad koster en miljøscreening? Pris og tilbud i 2026
Aktuelle markedspejlemærker for miljøscreening i 2026 – og en konkret metode til at sammenligne besigtigelse, prøver, analyser, rapport og tilvalg på samme scope.
Priser
Maling af vinduer: prisdrivere, tilbud og hvad der skal med
Forstå hvad der driver prisen på maling af vinduer, og få et konkret tilbudsgrundlag. Sammenlign forarbejde, reparationer, materialer, adgang og ekstraarbejde på samme scope.
Priser
Hvad koster en altan?
Beregn og sammenlign, hvad en altan typisk koster i Danmark. Her får du prisniveauer for almindelige altantyper, overblik over skjulte omkostninger og hjælp til at forstå, hvorfor totalprisen kan variere meget fra projekt til projekt.
Vil du have hjælp til gennemgang og dokumentation?
Hvis du er i tvivl om manglernes omfang, eller hvis du vil stå stærkere i dialogen med entreprenøren, kan det være en fordel at få en uvildig fagperson med. Sammenlign tilbud og vælg den løsning, der passer til boligen og sagen.
Spørgsmål & svar
Ofte stillede spørgsmål om 5-års eftersyn
Er 5-års eftersyn lovpligtigt?
Nej, ikke som en generel lovregel for alle byggerier. Det er ofte aftalt i entreprisekontrakten og er vigtigt, hvis du vil sikre, at mangler bliver behandlet rettidigt.
Hvem skal indkalde til 5-års eftersyn?
Som udgangspunkt er det bygherren, der indkalder entreprenøren. Tjek altid kontrakten, fordi aftalegrundlaget kan ændre den praktiske ansvarsfordeling.
Hvornår skal 5-års eftersynet holdes?
Det skal ligge rettidigt inden 5-års-perioden udløber, normalt senest 30 arbejdsdage før fristen. Vent ikke for længe, hvis flere parter skal koordineres.
Hvad skal man især være opmærksom på?
Se især på tag, facade, sokkel, vådrum, vinduer, døre, installationer, ventilation, revner og tegn på fugt eller utætheder. Dokumentér både placering og omfang.
Hvad er en eftersynsprotokol?
Det er dokumentet, hvor mangler, uenigheder og aftaler om opfølgning bliver skrevet ned. En god protokol gør det langt lettere at følge op bagefter.
Hvad koster en byggesagkyndig til 5-års eftersyn?
Prisen er typisk vejledende og afhænger af boligtype, størrelse og rapportniveau. En mindre gennemgang kan koste væsentligt mindre end et udvidet eftersyn med grundig rapport.
Hvad hvis entreprenøren ikke møder op?
Så bør du gennemføre dokumentationen selv, sende materialet skriftligt og gemme alt. Det er vigtigt, at både mangel og udeblivelse kan dokumenteres bagefter.
Skal jeg bruge en byggesagkyndig?
Det er især relevant ved komplekse byggerier, tvivl om fejltyper eller risiko for tvist. En uvildig vurdering kan gøre både dokumentation og opfølgning mere præcis.