Projektering af byggeri: Hvad er projektering, hvilke faser er der, og hvem har ansvaret?

Projektering af byggeri er den fase, hvor en byggeidé omsættes til konkrete tegninger, beregninger og beskrivelser, så byggeriet kan godkendes, udbydes og udføres korrekt. Det handler både om teknik, materialer, myndighedskrav og planlægning.

Når et projekt er projekteret, betyder det ikke bare, at der findes nogle skitser. Det betyder, at der er taget stilling til løsning, omfang, funktion, økonomi og de vigtigste tekniske krav. I praksis er projekteringen det grundlag, håndværkere, entreprenører, kommune og bygherre arbejder ud fra.

For dig som boligejer er pointen enkel: Jo bedre projekteringen er, desto færre overraskelser kommer der senere. Hvis materialet er uklart, flytter problemerne sig ofte til udførelsen som ekstraregninger, forsinkelser eller fejl, der kunne være fanget tidligere.

Projektering hænger også tæt sammen med byggetilladelse, budget og valg af entrepriseform. Hvis du vil se projekteringen som del af hele forløbet, giver det også mening at have den samlede byggeproces i baghovedet.

Sådan er projekteringen typisk bygget op

Projektering opdeles typisk i en række faser fra de første skitser til myndighedsprojekt, udbudsprojekt og detaljeret udførelsesgrundlag. Antallet af trin varierer, men kerneforløbet er det samme: idé, afklaring, dokumentation og færdigt projektgrundlag.

Der findes ikke én dansk model, som alle bruger ens. Nogle arbejder med 6 faser, andre med 7 eller 8. På mindre ombygninger bliver flere trin ofte slået sammen, mens større byggerier typisk opdeler dem mere præcist.

Det vigtigste er derfor ikke at kunne alle fasenavne udenad, men at forstå, hvad der skal være afklaret, før projektet kan gå videre.

I små sager kan skitseforslag, myndighedsprojekt og udbudsmateriale være samlet i ét forløb. I større sager er det ofte en fejl at springe for hurtigt videre, før økonomi, tekniske løsninger og myndighedskrav er gennemarbejdet.

En god tommelfingerregel er, at projekteringen først er færdig nok til udbud, når tilbudsgiverne kan prissætte samme opgave på nogenlunde samme grundlag. Og den er først færdig nok til udførelse, når de vigtigste detaljer er så klare, at håndværkerne ikke skal gætte sig frem på pladsen.

Hvem bærer ansvaret for projekteringen?

Ansvaret for projektering kan ligge hos bygherren, en rådgiver eller entreprenøren, afhængigt af entrepriseform og aftale. I praksis er det ofte rådgiveren, der står for det faglige projekteringsarbejde, mens bygherren bærer det overordnede ansvar for at få opgaven organiseret rigtigt.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem at bidrage til projektet og at have det egentlige ansvar. Du kan som bygherre godt træffe valg om planløsning, materialer eller budget, uden at du af den grund selv står med det tekniske projekteringsansvar. Men hvis opgaverne ikke er klart aftalt, kan ansvaret blive uklart.

Ansvarsfordelingen afhænger især af, hvilken entrepriseform du vælger. I de forskellige entrepriseformer flytter projekteringsansvaret sig mellem rådgiver, bygherre og entreprenør. Det ses tydeligt i både totalentreprise og hovedentreprise, hvor rollefordelingen er forskellig.

Hvis der er tilknyttet flere rådgivere, kan en projekteringsleder samle trådene og sikre, at arkitekt, ingeniør og øvrige fag arbejder på samme grundlag. For private bygherrer kan det også være relevant at få hjælp fra en byggesagkyndig, hvis du vil have et ekstra lag kontrol eller sparring.

I aftaleforhold mellem bygherre og rådgiver bruges ofte ABR 18 som ramme, mens udførelsen typisk knytter sig til AB 18. Det er ikke noget, du behøver gå dybt ned i for at forstå processen, men det forklarer, hvorfor ansvarsspørgsmålet altid skal læses sammen med aftalen.

Hvad består projekteringen konkret af?

I projekteringen leverer rådgiveren typisk tegninger, beregninger, beskrivelser, materialevalg og et grundlag for myndighedsbehandling og udbud. Jo længere projektet kommer, desto mere detaljeret og udførelsesklart bliver materialet.

I begyndelsen er leverancerne ofte skitser, opmålinger og et overordnet projektforslag. Her er formålet at afklare løsning og økonomi, ikke at beskrive hver eneste detalje. Senere kommer mere præcise planer, snit, facader og tekniske beskrivelser.

Når projektet nærmer sig myndighedsbehandling, skal materialet ofte suppleres med de tegninger og oplysninger, der kræves i kommunen. Det kan være en fordel at kende kravene til tegninger til byggetilladelse tidligt, så materialet ikke skal laves om undervejs.

Ved mere teknisk krævende projekter indgår også specialleverancer som:

• statiske beregninger og konstruktionsforhold
• brandforhold eller brandstrategi
• energiramme og dokumentation efter BR18
• beskrivelser af materialer og bygningsdele
• tidsplan og koordinering mellem fag
• kvalitetssikring og granskning

Hvis projektet kræver konstruktionsteknisk dokumentation, kan du få et bedre billede af omfanget på siden om statiske beregninger. I samme spor bør du også tænke på kvalitetssikring i byggeriet, fordi fejl i projektmaterialet helst skal fanges, før de bliver udført.

For boligejere giver det mening at skelne mellem to niveauer: beslutningsgrundlag og udførelsesgrundlag. Et beslutningsgrundlag er godt nok til at vælge løsning og søge tilladelse. Et udførelsesgrundlag er godt nok til, at håndværkere kan bygge uden løbende at mangle svar på basale spørgsmål.

Myndigheder, byggetilladelse og dokumentation

Projektering og myndighedsbehandling hænger tæt sammen, fordi byggetilladelse, lokalplan og tekniske dokumenter ofte skal være på plads, før byggeriet kan gå videre. I praksis er myndighedsprojektet den del, hvor projektet oversættes til det, kommunen kan vurdere.

Kommunens krav afhænger af projektets type, størrelse og placering. En mindre ombygning har sjældent samme dokumentationskrav som en tilbygning, et etagebyggeri eller et projekt med særlige brand- eller konstruktionsforhold.

Typisk skal du eller din rådgiver tage stilling til følgende:

• om projektet overholder lokalplan og servitutter
• om der skal søges byggetilladelse
• hvilke tegninger og beskrivelser kommunen kræver
• om der skal dokumenteres brandforhold
• om der skal udarbejdes statisk dokumentation
• hvordan energikrav efter BR18 er håndteret
• om der er miljøforhold, som kræver særlig afklaring

Hvis du står før ansøgningen, er det relevant både at se den generelle guide til byggetilladelse og den mere praktiske vejledning om hvordan man søger byggetilladelse. Det gør det lettere at vurdere, hvornår projekteringen er langt nok til at sende materialet ind.

Et typisk problem er, at projektet ser afklaret ud på skitseniveau, men endnu ikke er dokumenteret godt nok til myndighedsbehandling. Derfor skal projekteringen ikke bare være pæn og forståelig, men også dokumenterbar efter de regler, projektet faktisk er omfattet af.

Projekteringssvigt og udførelsessvigt er ikke det samme

Projekteringssvigt er fejl i det faglige grundlag, mens udførelsessvigt er fejl i selve arbejdet på byggepladsen. Det er afgørende, fordi ansvaret og den økonomiske konsekvens typisk placeres forskelligt.

Et projekteringssvigt kan for eksempel være, at en løsning er fejldimensioneret, at væsentlige detaljer mangler, eller at tegningsmaterialet ikke tager højde for eksisterende forhold. Fejlen ligger altså i det, der er tænkt, beregnet eller beskrevet før udførelsen.

Et udførelsessvigt er derimod, når materialet i sig selv er korrekt, men arbejdet udføres forkert. Det kan være en væg, der opbygges anderledes end projekteret, eller en konstruktion, der ikke monteres som beskrevet.

I praksis kan grænsen være vanskelig, hvis projektmaterialet er uklart. Netop derfor er præcis projektering så vigtig. Hvis du vil læse mere om konsekvenserne senere i byggeforløbet, kan du se guiden om fejl og mangler i byggeprojekter.

De mest almindelige fejl i projekteringen

De mest almindelige projekteringsfejl er manglende forundersøgelser, uklart materiale, dårlig koordinering og for lidt fokus på bygbarhed. Fejlene bliver dyre, fordi de ofte først opdages, når byggeriet allerede er i gang.

Her er de fejl, der går igen i både små og store projekter:

• Manglende forundersøgelser: Hvis eksisterende forhold ikke er undersøgt ordentligt, bliver løsningerne usikre. Det gælder især ombygning, bærende konstruktioner og jordforhold.
• Uklart udbudsmateriale: Når tegninger og beskrivelser ikke stemmer overens, bliver tilbud svære at sammenligne, og ekstraarbejder opstår lettere.
• Dårlig koordinering mellem fag: Arkitekt, ingeniør og entreprenør kan komme til at arbejde med forskellige forudsætninger, hvis ingen samler trådene.
• Undervurderet bygbarhed og logistik: En løsning kan se god ud på papir, men være svær eller dyr at udføre i praksis.
• For sen myndighedsdialog: Hvis krav fra kommune eller brandforhold først dukker op sent, kan projektet skulle tegnes om.

Du kan forebygge meget ved at afsætte tid til granskning, få kritiske forhold undersøgt tidligt og sikre, at projektmaterialet er gennemarbejdet, før håndværkerne går i gang. Hvis der er tvivl om fundament eller bæreevne, kan en tidlig afklaring af både jordbundsundersøgelse og tekniske rapporter være billigere end at rette fejl senere.

Bygbarhed handler i den sammenhæng ikke kun om teknik. Det handler også om adgangsforhold, rækkefølge, plads på byggepladsen, arbejdsmiljø og om løsningen kan udføres uden unødige stop undervejs.

Tid og pris på projektering

Projektering tager typisk flere måneder på et almindeligt byggeprojekt, og honoraret afhænger især af kompleksitet, omfang og valg af rådgivere. Som tommelfingerregel ligger rådgivning ofte som en mindre andel af den samlede byggesum, men variationen er stor.

Som vejledende markedsniveau ses ofte timepriser omkring 950-1.600 kr. for arkitekt eller ingeniør og cirka 750-1.100 kr. for konstruktør eller tegner. Det er ikke faste satser. Geografi, erfaring, specialkrav og projektets størrelse kan flytte niveauet både op og ned.

Som groft budgetsignal nævnes projektering også ofte som omkring 10-15 % af byggeomkostningerne, men det skal bruges med stor forsigtighed. Små og enkle projekter kan ligge lavere, mens komplekse projekter med mange rådgiverydelser kan ligge højere.

Hvis du vil sammenholde projekteringsøkonomien med andre rådgiverydelser, kan du også se, hvad en byggesagkyndig typisk koster. Og hvis du står over for tilbudsfasen, kan det betale sig at læse om hvordan du får et bedre og mere sammenligneligt tilbud.

Den reelle værdi af projekteringen ligger ofte i det, du undgår: omprojektering, uklare tilbud, byggestop og fejl, som bliver dyre at rette efter udførelse.

Forfatter

Mads Holmgaard

Bygningsrådgiver / tidligere tømrer

Mads har mere end 15 års erfaring fra byggebranchen og har arbejdet med alt fra private boligrenoveringer til større erhvervs- og entrepriseprojekter. Han er oprindeligt uddannet tømrer og har gennem årene været involveret i mange forskellige typer byggeopgaver, blandt andet tagarbejde, facader, tilbygninger, badeværelser, energiforbedringer og totalrenoveringer. Mads har både stået på byggepladsen, koordineret håndværkere og rådgivet boligejere om materialer, priser, proces og faldgruber. Den praktiske erfaring gør, at han ved, hvor byggeprojekter typisk går galt, hvad man bør få afklaret tidligt, og hvilke detaljer der ofte bliver overset, før arbejdet går i gang. I sine artikler skriver Mads med fokus på konkret og brugbar viden for boligejere, der skal renovere, vedligeholde eller bygge om. Han formidler byggetekniske emner i et jordnært sprog og lægger vægt på realistiske løsninger, god planlægning og de valg, der kan spare både tid, penge og problemer undervejs.

renovering byggeprojekter tømrerarbejde tag og facade tilbygninger badeværelser materialevalg vedligeholdelse energirenovering håndværkertilbud projektstyring entreprise private boligprojekter erhvervsbyggeri kvalitetssikring

Se alle artikler