Entrepriseforsikring guide

Hvad er entrepriseforsikring?

En entrepriseforsikring er en forsikring, der typisk dækker skader på byggearbejdet, materialer og i nogle tilfælde dele af den eksisterende bygning, mens projektet er under udførelse. Den bruges især ved ombygning, tilbygning og nybyg, hvor en almindelig husforsikring ikke nødvendigvis dækker den risiko, der opstår under selve byggeperioden.

I praksis er det ofte en all-risk-lignende dækning. Det betyder ikke, at “alt” er dækket, men at udgangspunktet ofte er bred dækning med konkrete undtagelser i policen. Derfor er det vilkårene i den enkelte police, der afgør, hvor bred beskyttelsen reelt er.

Kort sagt er forsikringen mest relevant i tre typiske situationer:

• Nybyg: når hele bygningen er under opførelse og endnu ikke er dækket som en færdig bolig.
• Tilbygning: når nye bygningsdele opføres og skal beskyttes under arbejdet.
• Større renovering: når du bygger væsentligt om, åbner konstruktioner eller opbevarer dyre materialer på pladsen.

Hvis du er i tvivl om samspillet med din eksisterende boligforsikring, bør du få afklaret det, før projektet går i gang. Det gælder især ved større ombygninger, hvor fejl og mangler i byggeprojektet og egentlige skader let kan blive blandet sammen.

Hvornår har du brug for entrepriseforsikring?

Du bør især overveje entrepriseforsikring ved større ombygning, tilbygning, nybyg og projekter med egen arbejdsindsats. Behovet er typisk størst, når byggeperioden er lang, når der ligger materialer på byggepladsen, eller når ansvaret er fordelt mellem flere parter og dermed kan give gråzoner ved en skade.

Små, enkle arbejder udført hurtigt af én håndværker kan ofte have et lavere behov. Men jo mere projektet ligner en egentlig byggeplads, jo mere relevant bliver en særskilt byggeforsikring.

Advarselsflag er blandt andet åbent tag, større gennembrydninger i klimaskærmen, stillads i længere tid, opmagasinerede materialer og flere entreprenører på samme sag. Har du valgt en bestemt entrepriseform, kan det også ændre, hvem der bør tegne hvad. Det er værd at kende forskellen på de typiske entrepriseformer, før du tager stilling til forsikringen.

Ved totalentreprise eller hovedentreprise kan ansvarsfordelingen være mere klar, men ikke nødvendigvis enkel set fra en privat boligejers side. Du kan derfor have gavn af at læse om hvad totalentreprise indebærer eller hvordan hovedentreprise fungerer, hvis du vil forstå, hvor forsikringsansvaret typisk lander.

Hvad dækker entrepriseforsikring typisk?

En entrepriseforsikring dækker typisk pludselige og uforudsete skader under byggeperioden. Det kan være skader på selve byggearbejdet, materialer på pladsen og i nogle tilfælde skader på eksisterende bygningsdele, hvis de er omfattet af policen.

Typiske dækningsområder er blandt andet brand, storm, vandskade, tyveri, hærværk, væltning, sammenstyrtning og skade på bygningsdele under opførelse. Nogle policer er brede, andre er mere snævre. Derfor skal du læse både dækningsomfang og undtagelser samlet.

Det afgørende er, at entrepriseforsikringen beskytter byggeprocessen, ikke kun den færdige bygning. Hvis der opstår en skade undervejs, er det også nyttigt at kende processen ved forsikringsskader og håndværkersager, så du får dokumenteret hændelsen korrekt fra start.

Hvad dækker entrepriseforsikring ofte ikke?

En entrepriseforsikring har næsten altid undtagelser. Du skal især være opmærksom på brandskader, følgeskader, fejludførelse, slid, gradvis skadeudvikling og krav til opbevaring af materialer, fordi det netop er her, mange misforstår dækningen.

Selv om policen kaldes all-risk, betyder det ikke automatisk, at alle risici i et byggeri er dækket. Nogle selskaber undtager bestemte skadetyper direkte, mens andre kun dækker dem, hvis der er købt en tillægsdækning.

Typiske undtagelser eller begrænsninger kan være:

• skader som skyldes fejlprojektering eller fejludførelse
• slid, mangelfuldt arbejde og rene kvalitetsmangler
• svamp, insektangreb eller gradvis fugtpåvirkning
• rørskader og stikledninger, hvis de ikke er særskilt omfattet
• tyveri af materialer, hvis opbevaringskrav ikke er overholdt
• følgeskader på dele af huset, som ikke er medforsikret

I praksis er den vigtigste læseregel denne: Se ikke kun på, hvad der står under “dækning”, men også på undtagelser, sikringskrav og selvrisiko. Ved større projekter kan det også være nødvendigt at skelne mellem en skade og en mangel. Hvis håndværket er udført forkert, er det ikke sikkert, at det er en forsikringssag. Her er det relevant at kende forskellen på skader og reklamation, når byggeprojektet går galt.

Hvad koster en entrepriseforsikring?

En entrepriseforsikring koster typisk fra omkring 2.000 kr. og op til 10.000 kr. for private byggeprojekter. Mindre sager ligger ofte i den lave ende, mens større, længere eller mere risikofyldte projekter kan ligge højere. Prisen varierer også mellem selskaber, fordi vilkår, selvrisiko og dækningsomfang ikke er ens.

Der findes ikke ét fast prisniveau, som passer til alle projekter. To tilbygninger til samme pris kan koste forskelligt at forsikre, hvis den ene har lang byggetid, egenindsats eller høj tyveririsiko.

Som tommelfingerregel vil et mindre ombygningsprojekt med kort varighed ofte kunne forsikres tættere på 2.000-4.000 kr., mens en større tilbygning eller et kompliceret renoveringsprojekt lettere kan lande i intervallet 5.000-10.000 kr. eller mere, hvis policen udvides.

Hvis du vil holde styr på projektets samlede økonomi, bør forsikringen ses som en del af det samlede byggebudget på linje med rådgivning, gebyrer og tilsyn.

Sådan fastsætter du forsikringssummen

Forsikringssummen bør normalt sættes til den reelle værdi af det arbejde, der skal udføres, og de omkostninger der knytter sig til projektet. Det er mere end bare håndværkertilbuddet. Du bør medregne materialer, arbejdsløn, rådgivning, projektering, moms og værdien af dit eget arbejde, hvis du selv deltager i byggeriet.

Byggegrundens værdi eller den færdige boligs samlede markedsværdi skal derimod ikke regnes med. Summen handler om det, der faktisk er i risiko under byggeprocessen.

En enkel metode er denne:

1. Læg materialer sammen. Medregn alle byggematerialer, leverancer og komponenter, der indgår i projektet.
2. Læg udførelsen til. Brug tilbud fra håndværkere, entreprenør og eventuelle underentreprenører.
3. Medregn rådgivere. Arkitekt, ingeniør, byggeleder og byggesagkyndig bør indgå. Se fx hvad en byggesagkyndig typisk koster eller hvad en byggerådgiver kan koste.
4. Værdisæt egenindsats. Hvis du, familie eller venner udfører arbejde, kan en praktisk tommelfingerregel være cirka 150 kr. pr. time. Du kan også sammenholde med almindelige håndværker-timepriser for at vurdere, om tallet er realistisk i dit projekt.
5. Læg en buffer på. En rimelig reserve kan være klog, hvis projektet ændrer sig undervejs.

Har du udgifter til myndighedsbehandling, kan de være relevante i det samlede projektbudget, men de er ikke altid en egentlig forsikringsværdi. Derfor bør du skelne mellem budget og forsikringssum. Hvis du er i tvivl om tilladelser og omkostninger, kan du få overblik over pris og gebyrer ved byggetilladelse.

Den sikreste løsning er at sende budget og tilbud til forsikringsselskabet og få bekræftet, hvilken sum de vil lægge til grund.

Hvem skal tegne forsikring efter AB 18?

Hvis dit projekt er aftalt efter AB 18, er forsikringsansvaret fordelt mellem bygherre og entreprenør. Det følger ikke automatisk den logik, mange private kender fra almindelig husforsikring. Derfor skal du ikke gå ud fra, at én police hos én part dækker det hele.

Efter AB 18 § 11 er det som udgangspunkt bygherren, der skal tegne og betale for en sædvanlig brand- og stormskadeforsikring. Entreprenøren skal derimod have en sædvanlig erhvervs- og produktansvarsforsikring.

Efter AB 18 § 27 er risikoen for skade på arbejdet og materialerne som udgangspunkt entreprenørens frem til aflevering. Det betyder i praksis, at ansvaret for en skade og spørgsmålet om, hvem der har tegnet hvilken forsikring, ikke nødvendigvis er det samme.

Det er også vigtigt at vide, at en all-risk-løsning ikke automatisk opfylder den forsikringspligt, der gælder efter AB 18. Brandskade kan for eksempel være håndteret særskilt. Derfor bør du få afklaret følgende skriftligt:

• hvem der er forsikringstager
• hvem der er medforsikret på policen
• om brand og storm er dækket særskilt eller integreret
• hvordan regres håndteres mellem parterne
• om projektet følger AB 18, AB Forbruger eller ABT 18

Hvis kontrakten bygger på standardvilkår, er det en klar fordel at kende hovedlinjerne i AB 18 for boligejere. Ved totalentreprise kan du også have gavn af at læse om ABT 18 for boligejere, fordi ansvarsfordelingen her ofte ser anderledes ud.

Forskellen på entrepriseforsikring, husforsikring og byggeskadeforsikring

Entrepriseforsikring dækker typisk under byggeriet, husforsikringen dækker den eksisterende bolig efter sine egne vilkår, og byggeskadeforsikring knytter sig til skader efter aflevering. De tre forsikringstyper løser derfor forskellige opgaver og kan ikke erstatte hinanden én til én.

Forvirringen opstår ofte, fordi en boligejer allerede har en husforsikring og derfor tror, at byggearbejdet automatisk er dækket. Det er langt fra altid tilfældet. Materialer på pladsen, ufærdige konstruktioner og skader under opførelse kan falde udenfor.

Den praktiske tommelfingerregel er enkel: entrepriseforsikring ser frem mod risici under arbejdet, mens byggeskadeforsikring ser tilbage på skjulte eller alvorlige byggeskader efter aflevering. Husforsikringen fortsætter ved siden af, men skal ofte tilpasses eller i det mindste orienteres om projektet.

Har du brug for at forstå garantierne efter aflevering, kan det også være nyttigt at læse om garantiordninger i byggeri, fordi garanti og forsikring ikke er det samme.

Det bør du afklare med forsikringsselskabet før opstart

Du bør kontakte forsikringsselskabet før arbejdet starter og få vilkårene bekræftet skriftligt. Det gælder både din eksisterende husforsikring og en eventuel entrepriseforsikring. Mange problemer opstår, fordi boligejeren først spørger efter skaden er sket.

En kort mail eller telefonsamtale er ikke nok, hvis du ikke også får svarene dokumenteret. Især ved større projekter bør du sende projektbeskrivelse, budget og entrepriseform.

Brug denne tjekliste:

1. Er byggeprojektet overhovedet dækket? Beskriv om det er ombygning, tilbygning eller nybyg.
2. Hvilke skader er omfattet? Få afklaret brand, storm, vandskade, tyveri og hærværk.
3. Er den eksisterende bygning medforsikret? Det er afgørende ved ombygning af et beboet hus.
4. Hvilke materialer er dækket, og under hvilke krav? Spørg til opbevaring, aflåsning og tyverisikring.
5. Hvem er medforsikret? Gælder policen også entreprenør, underentreprenører eller kun dig som bygherre?
6. Hvor høj er selvrisikoen? På entrepriseforsikringer kan den være mærkbart højere end på almindelige boligforsikringer.
7. Hvilken dokumentation kræves ved skade? Få afklaret krav til fotos, tilbud, fakturaer, tilsynsnoter og tidslinje.

Hvis projektet er komplekst, kan det også være en fordel at have løbende byggetilsyn under sagen. Det kan både mindske risikoen for fejl og styrke din dokumentation, hvis der senere opstår tvist om skader eller ansvar.

Ved større projekter er det desuden klogt at samle tilbud, kontrakter og beskrivelser systematisk fra start. Det gør det lettere både at tale med forsikringsselskabet og at vurdere håndværkertilbuddene ordentligt. Har du ikke valgt entreprenør endnu, kan du bruge råd om at finde en god håndværker og at få det bedste tilbud som en del af forarbejdet.

Forfatter

Mads Holmgaard

Bygningsrådgiver / tidligere tømrer

Mads har mere end 15 års erfaring fra byggebranchen og har arbejdet med alt fra private boligrenoveringer til større erhvervs- og entrepriseprojekter. Han er oprindeligt uddannet tømrer og har gennem årene været involveret i mange forskellige typer byggeopgaver, blandt andet tagarbejde, facader, tilbygninger, badeværelser, energiforbedringer og totalrenoveringer. Mads har både stået på byggepladsen, koordineret håndværkere og rådgivet boligejere om materialer, priser, proces og faldgruber. Den praktiske erfaring gør, at han ved, hvor byggeprojekter typisk går galt, hvad man bør få afklaret tidligt, og hvilke detaljer der ofte bliver overset, før arbejdet går i gang. I sine artikler skriver Mads med fokus på konkret og brugbar viden for boligejere, der skal renovere, vedligeholde eller bygge om. Han formidler byggetekniske emner i et jordnært sprog og lægger vægt på realistiske løsninger, god planlægning og de valg, der kan spare både tid, penge og problemer undervejs.

renovering byggeprojekter tømrerarbejde tag og facade tilbygninger badeværelser materialevalg vedligeholdelse energirenovering håndværkertilbud projektstyring entreprise private boligprojekter erhvervsbyggeri kvalitetssikring

Se alle artikler